Özel amaçlı emlakların değerlemesi nasıl yapılır?

 Özel amaçlı emlaklar, belirli bir işlev veya kullanım için tasarlanmış olan ve piyasada benzeri az bulunan emlak türleridir. Örneğin, hastane, okul, fabrika, alışveriş merkezi, otel gibi emlaklar özel amaçlı emlak olarak sınıflandırılabilir.

Özel amaçlı emlakların değerlemesi, diğer emlak türlerine göre daha zor ve karmaşıktır. Çünkü bu tür emlakların piyasa değerini belirlemek için yeterli sayıda karşılaştırılabilir veri bulmak mümkün olmayabilir. Ayrıca, özel amaçlı emlakların değerini etkileyen pek çok faktör vardır. Bunlar arasında emlakın konumu, fiziksel durumu, işletme performansı, gelir potansiyeli, maliyeti, yasal düzenlemeleri ve gelecekteki beklentileri sayılabilir.

Özel amaçlı emlakların değerlemesi için genellikle üç temel yöntem kullanılır. Bunlar:

- Maliyet yaklaşımı: Bu yöntemde, emlakın bugünkü yeniden üretim veya yeniden inşa etme maliyeti hesaplanır. Bu maliyetten emlakın fiziksel ve fonksiyonel eskimesi düşülür. Son olarak, emlakın arsa değeri eklenir. Bu yöntem, yeni veya özgün nitelikteki özel amaçlı emlaklar için uygun olabilir.

- Gelir yaklaşımı: Bu yöntemde, emlakın gelecekte sağlayacağı nakit akışları tahmin edilir ve bugüne indirgenir. Bu yöntem, gelir getiren özel amaçlı emlaklar için uygun olabilir. Ancak, bu yöntemin uygulanabilmesi için emlakın gelir ve giderlerini etkileyen pek çok değişkenin analiz edilmesi gerekir.

- Piyasa yaklaşımı: Bu yöntemde, piyasada satılan veya kiralanmış olan benzer özellikteki özel amaçlı emlaklar ile karşılaştırma yapılır. Bu yöntem, piyasada yeterli sayıda karşılaştırılabilir veri bulunabilmesi durumunda uygun olabilir.

Özel amaçlı emlakların değerlemesi için hangi yöntemin kullanılacağına karar vermek için bir değerleme uzmanına danışmak gerekir. Değerleme uzmanı, emlakın özelliklerini, piyasa koşullarını ve değerleme amacını dikkate alarak en uygun yöntemi seçer. Değerleme uzmanı ayrıca birden fazla yöntemi birlikte kullanarak daha güvenilir bir sonuç elde edebilir.