GDY 3: Gelir Kapitalizasyonu

Gelir Kapitalizasyonu yöntemi, bir gayrimenkulün değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında Bugünkü Değer olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.Bu yaklaşıma göre bir gayrimenkulün değeri 3 temel özelliğin fonksiyonu olarak belirlenir.

1) Menkulün getireceği gelir akış miktarı
2) Bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği
3) Bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizlerin kaynakları

Bu yaklaşımın temel öğesi beklenti olup, mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasında ki ilişkiyi yansıtır.Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle sıralanabilir:

• Gelir getiren mülkler ve gelir getirmesi beklenen mülkler için
• Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılmasını desteklemek veya kontrol etmek için
• Yatırımcıların beklentilerini gözleyebilmek için kullanılabilirler

 Gelir kapitalizasyonu yönteminde 2 türlü hesaplama yapılablir:

1. Yatırım Bandı: Borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentisinin farklı olması durumuna dayanır.
2. Artık değer yöntemleri: Bina ve arsa getirilerinin bilinmesi koşullarında bunlardan birinin diğerinden çıkartılarak elde edilen hesaplama durumuna dayanır.

Gelir kapitalizasyonu yönteminde karşılaşılan zorluklar ise şöyledir:

• Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklere ait verilerin olması gerekliliği
• Gelir-gider ve tahminlerin iyi hesaplanması gerekliliği

Bu yöneteme uygun olmayan durum ise Gelir getirmeyen mülklerdir.