İzmir Emlak Rehberi Profesyonel Emlakçı Gayrimenkul alım satım kiralama uzmanı: gayrimenkul değerleme

gayrimenkul değerleme etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster

23 Ağustos 2023

Gayrimenkul degerlemesi ve fiyat analizinin önemi

Hikmet Kanat Ağustos 23, 2023 0

Gayrimenkul değerlemesi, bir gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için yapılan bir işlemdir. Fiyat analizi ise, bir gayrimenkulün piyasadaki arz ve talep koşullarına göre fiyatlandırılması için kullanılan bir yöntemdir. Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, gayrimenkul alım satımında çok önemli rol oynar. Bu yazıda, bu iki kavramın neden önemli olduğunu ve nasıl yapılması gerektiğini anlatacağım.

Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi neden önemli?

Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, gayrimenkul alım satımında hem alıcılar hem de satıcılar için önemlidir. Alıcılar için, gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, piyasa koşullarına uygun bir fiyat ödeyip ödemediklerini anlamalarını sağlar. Ayrıca, gayrimenkulün gelecekteki değer artışı veya azalışı potansiyelini de gösterir. Satıcılar için ise, gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, gayrimenkulün gerçek değerini ortaya çıkarır ve piyasada rekabet edebilecek bir fiyat belirlemelerine yardımcı olur. Ayrıca, gayrimenkulün satış süresini kısaltır ve pazarlık payını azaltır.

Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi nasıl yapılır?

Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi yapmak için çeşitli yöntemler vardır. Bunlardan en yaygın olanları şunlardır:

- Karşılaştırılabilir satış yöntemi: Bu yöntemde, benzer özelliklere sahip olan ve yakın zamanda satılan gayrimenkullerin fiyatları karşılaştırılır. Bu yöntem, piyasadaki arz ve talep değişimlerini yansıtır ve genellikle konut tipi gayrimenkuller için kullanılır.

- Gelir yöntemi: Bu yöntemde, gayrimenkulün potansiyel gelir akışı hesaplanır ve bu gelire uygun bir iskonto oranı uygulanarak bugünkü değeri bulunur. Bu yöntem, kira geliri elde eden veya edebilecek olan ticari veya yatırım amaçlı gayrimenkuller için kullanılır.

- Maliyet yöntemi: Bu yöntemde, gayrimenkulün yeniden inşa edilmesi veya yenilenmesi durumunda ne kadar maliyet gerektireceği hesaplanır. Bu maliyetten, gayrimenkulün fiziksel aşınma ve yıpranma oranı çıkarılır. Bu yöntem, yeni veya özel nitelikli gayrimenkuller için kullanılır.

Gayrimenkulünüzü ücretsiz değerlemek ve piyasa değerini öğrenmek için benimle iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizinin önemi hakkında bu kadar. Umarım bu yazı sizin için faydalı olmuştur. Gayrimenkul alım satımında başarılar dilerim.

Gayrimenkul degerleme nasil yapilir? Hangi Yöntemler Kullanılır?

gayrimenkul değerleme

Hikmet Kanat Haziran 14, 2023 0

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesi için yapılan bir işlemdir. Gayrimenkul değerleme işlemi, resmi bir şekilde yapılması isteniyorsa, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri ve uzmanları tarafından yapılır. Satışa çıkmadan önce gayrimenkulün değeri öğrenmek ve bölge piyasa fiyatları analizleri için profesyonel gayrimenkul danışmanlarından da destek alabilirsiniz. Bölgesine hakim profesyonel bir emlak danışmanı bölgenin ortalama metrekare fiyatlarını ve ortalama daire fiyatlarını bilgisine sahiptir. Gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkulün satışı, kiralama, kredi, ipotek, sigorta, kamulaştırma gibi durumlarda gereklidir. Gayrimenkul değerlemenin birden fazla yöntemi vardır. Emlak ve emlak yönetimi mezunu gayrimenkul danışmanı bu yöntemlerden en uygununu uygulayarak mülkün fiyatını bulabilir.

Gayrimenkul değerleme işlemi nasıl yapılır?

Gayrimenkul değerleme işlemi için birden fazla yöntem kullanılabilir. Bu yöntemlerden hangisinin kullanılacağı, gayrimenkulün konumu, kullanım amacı, yaşı ve niteliği gibi etkenlere bağlıdır. En yaygın kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri şunlardır:

- Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, değerlenecek gayrimenkule benzer özelliklere sahip olan ve yakın zamanda satılmış veya satışa sunulmuş olan gayrimenkullerin fiyatları karşılaştırılarak bir değer belirlenir. Bu yöntemde lokasyon, fiziksel özellikler ve imar durumu gibi kriterler dikkate alınır.

- Maliyet Yaklaşımı: Bu yöntemde, değerlenecek gayrimenkulün günümüz piyasa koşullarında yeniden inşa edilmesi durumunda ortaya çıkacak maliyet hesaplanır. Bu yöntemde arsa değeri, inşaat maliyeti ve amortisman gibi unsurlar dikkate alınır.

- Gelir İndirgeme Yöntemi: Bu yöntemde, değerlenecek gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı gelir akışı tahmin edilir ve bugünkü değere indirgenir. Bu yöntemde kira geliri, işletme giderleri, boşluk oranı ve sermayeleştirme oranı gibi unsurlar dikkate alınır.

Gayrimenkul değerleme işlemi sonucunda hazırlanan raporlar, SPK'nın belirlediği standartlara uygun olarak düzenlenir ve imzalanır. Gayrimenkul değerleme raporları bağımsız ve objektif olmalıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve şirketleri, evin değerini yükseltmek, düşürmek veya alım satımına aracılık etmek gibi faaliyetlerde bulunamazlar.

Sizde mülkünüzün fiyatını öğrenmek, size özel ücretsiz gayrimenkul ekspertizi için benimle iletişime geçin. Gayrimenkulunüzü en kısa zamanda değerleyip, mutlu sona ulaşın. Gayrimenkulde doğru ve hızlı çözümler.

Arsa Ve Arazi Değerlemesi

gayrimenkul değerleme

Hikmet Kanat Temmuz 08, 2019 0

Arsa değerlemesi sadece arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir. Yola cephesi geniş olan arsalar, ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar, köşe parseller, çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsalar daha değerli kabul edilir. Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurulur:

İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,
Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,
Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,
İmar planındaki durumu,
Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
Topoğrafik durumu,
Zemin yapısı,
Parselin şekli ve boyutu,
Cephe kullanımı,
Manzarası,
Sosyo-ekonomik yapısı.

Arsaların fiziksel özelliklerinin değere etkileri aşağıda verilmiştir

• Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.

• Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir.

• Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

• Artık arazi ve arazi fazlası: Yapılandırılmış bir arsa bağlamında artık arazi, mevcut yapılandırmaya hizmet etmeyen veya onu desteklemeyen arazidir. Böyle bir arazinin en etkin ve verimli kullanımı vardır. Mevcut veya beklenen yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine olanak sağlayabilir. Artık arazi pazarlanabilirse veya gelecekteki kullanım için bir değeri varsa bunun boş arazi olarak piyasa değeri ekonomik varlığın tahmin edilen değerine ilave edilir. Arazi fazlası ise mevcut yapılandırmanın en etkin ve verimli kullanımını desteklemek için gerekmeyen arazidir. Ancak fiziksel sınırlamalar, bina yerleşimi veya komşuluk ilkelerinden dolayı ayrı olarak satılamaz.

• Topoğrafya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir. Zemin ve yeraltı koşulları yapılandırılmış gayrimenkuller ve tarım arazisi için önemlidir. Büyük ve ağır binaların inşaatı tasarlandığı zaman dikkate alınacak en önemli noktalardan biri zemin yapısıdır. Dolayısıyla zemin şartları geliştirme maliyetlerini ve dolayısıyla gayrimenkul değerini etkiler. Ayrıca arazinin sel bölgelerine yakınlığı gibi kriterler de değerlemede göz önüne alınması gereken özelliklerdendir.

• Altyapı hizmetleri: Kanalizasyon, temiz su, ticari, endüstriyel ve tarımsal kullanımlar için arıtılmış su, doğalgaz, elektrik, drenaj, telefon vb.

Arsa yapılandırmaları arsa içi ve arsa dışı olarak ikiye ayrılır.

Arsa içi yapılandırmalar: tesviye, peyzaj, çitler, kaldırım kenarları, su yolları, zemin kaplaması, drenaj, sulama sistemleri, yaya yolları ve benzerleridir. Değerlemede bir gayrimenkulün optimum veya en etkin ve verimli kullanımına katkı yapan veya bunu azaltan arsa içi yapılandırmalar dikkate alınır.

Arsa dışı yapılandırmalar: Erişim yolları, altyapı bağlantıları, su toplama havuzları, kanalizasyon ve drenaj hatlarıdır. Arsa dışı yapılandırmaların değeri arsa değeriyle dikkate alınır. Erişim yani otopark alanları, sokakların konum ve durumu, ara yollar, bağlantı yolları, oto yollar ve karayolları arazi kullanımı için önemlidir. Sanayi gayrimenkulleri demiryolu ve otoyolu erişimi ile liman tesislerinin yakınlığından etkilenir. Endüstriyel, ticari ve konut gayrimenkullerinin hepsi, havaalanları, otoyollar, toplu tasıma ve demiryolu hizmetlerinden etkilenir. Örneğin trafiği yoğun olan bir arter veya otoyoldan gelen gürültü, toz ve dumanlar düşük yoğunluklu konut parselleri için arzu edilmezken ticari bir gayrimenkulün sokaktan görünmesi onun için reklam değeridir. Bu değer otomobil kullanan bir müşterinin trafik akısından kolayca ayrılıp gayrimenkule girebildiği zaman maksimum olur.

Arsaların vergi değeri, metrekare itibariyle takdir olunur. Arsa vergi değerinin takdirinde, arsanın normal alım satım bedeli, emsal arsanın alım satım bedeline göre, bunun olanaklı olmaması durumunda, emsal olabilecek arsa üzerine inşa edilmiş binanın vergi değeri yoluyla bulunur.

Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri; Arsa vergi değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir edilir. Aynı nitelikte başka bir arsanın normal alım satım bedelinin tespit edilememesi durumunda, benzer nitelikteki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınır. Emsal alınacak arsanın metrekare fiyatının tespitinde düzenlenen normal alım satım bedel cetvellerinden yararlanılır.

Arsa vergi değerinin bina vergi değeri yoluyla bulunmasında, normal alım satım bedeli vergi değerinin emsal arsa bedeline göre tespitinin olanaklı olmaması durumunda, normal alım satım bedeli aynı veya benzer nitelikteki başka bir arsa üzerinde bulunan binanın vergi değeri içindeki arsa bedeli esas alınarak bulunur. Bina için takdir olunan vergi değerinden binanın inşaat maliyet bedeli ile %20 satış kârı düşüldükten sonra kalan miktar, arsa bedeli olarak kabul edilir. Arsa payı için hesaplanan değerin metrekareye isabet eden miktarı ile değer takdir edilen arsanın yüzölçümü çarpılmak suretiyle o arsanın normal alım satım bedeli tespit edilir.

Arsalar fiziksel olarak değer kaybetmediğinden onlardan amortisman ayrılmaz. Ancak piyasa koşulları ve dış etmenler nedeni ile arsa bedeli değişebilir. Arsa değerlemesi, satışların karşılaştırılması, gelirlerin kapitalizasyonu, bazı durumlarda maliyet + gelir yöntemi ile yapılır.

Yapısız arsa değerinin belirlenmesi için gayrimenkullerin bulunduğu yerel piyasanın köklü bir incelemesi gerekir. Yapılı arsa değerinin belirlenmesinde satışların karşılaştırılması yönteminin kullanılmasında bölge konum ve yapısal kullanımların aynı olması en önemli koşuldur. Benzer parseller ile konu arsa arasındaki ortak özellikleri yansıtmak amacıyla benzer arazi parsellerine ilişkin veriler toplanır, incelenir, karşılaştırılır ve düzeltilir.

ARAZİ DEĞERLEME

Arazi değerleri; cins, sınıf ve kullanma durumu itibariyle aynı vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınarak belirlenebilir. Aynı vasıfta başka bir arazinin normal alım satım bedelinin tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı vasıflara göre esas alınan bedele, gerekli ilave ve indirimler yapılır. Beyan tarihi ile emsal arazinin alım satım tarihinin farklı olması halinde, zaman içindeki değer değişiklikleri dikkate alınır. Toprak haritası yapılmış bölgelerde, aynı veya benzer vasıftaki arazinin tespitinde bu haritalardan yararlanılır. Emsal alınacak arazinin dönüm fiyatının tespitinde, düzenlenen normal alım satım bedel cetvellerinden de yararlanılır.

Arazi değerinin takdirinde arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu gözönünde bulundurulur. Takdirde, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de dikkate alınır. Arazi, sulaklık derecesine göre, kıraç, taban, sulak olmak üzere 3 cinse ayrılır. Her cins arazi verim gücüne göre, iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi yetiştirilemeyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte olmak üzere 4 sınıfa ayrılır.

Toplu ve ayrı olarak değerlenecek arazi: Bir vergi dairesi veya ilçe sınırları içindeki köy, mevkii veya semtte bir malike ait olarak toplu halde bulunan ve tür, sınıf ve kullanma durumu aynı olan arazinin vergi değeri, ayrı ayrı tasarruf edilse bile toplu olarak belirlenir. Ayrı ayrı yerlerde bulunan veya türü veya sınıfı veya kullanma durumu farklı olan, kendine özgü belli sınırlarla ayrılmış her arazi parçasının vergi değeri, ayrı belirlenir. Aynı tapu senedinde yazılı bulunan, türü, sınıfı ve kullanma durumu aynı olan arazinin vergi değeri de toplu olarak belirlenir.

Arazinin normal alım satım bedeli, emsal arazinin alım satım bedeline göre, bunun olanaklı olmaması durumunda, yıllık üretim değerine göre bulunur.

Artık Arazi Yöntemi: Bu yöntemi uygulamak için aşağıdaki koşullar öncelikle yerine getirilir:

• Bina değeri biliniyor veya doğru olarak tahmin edilir olması,

• Gayrimenkulün net işletme geliri biliniyor veya tahmin edilir olması,

• Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi.

Değerleme tarihi itibariyle piyasa kiraları ve net işletme giderlerinden, gayrimenkulün net işletme geliri tahmin edilir. Değerleme uzmanı bu gelirin ne kadarının binaya ait olduğunu saptar ve bu miktarı net işletme gelirinden çıkarır. Geriye kalan değer arazi değer tahmini için piyasadan türetilen arazi kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilir ve sonuçta değer tahmini elde edilmiş olur.

Parsel Geliştirme Analizi: Bu analiz, parsel geliştirme potansiyeli olan boş arazilerin değerlemesinde, mevcut kullanımın değerleme tarihi itibariyle arazinin olası en etkin ve verimli kullanımını temsil ettiği hallerde kullanılır. Çıplak arazinin değerini belirtmek için direkt ve dolaylı maliyetler ile girişimci karı, bitmiş parsellerin beklenen brüt satış fiyatından çıkartılır ve çıplak arazinin değerini belirtmek için elde edilen net satış gelirleri daha sonra piyasadan türetilmiş bir oranla güncel değere iskonto edilir.

Yer Kirası Kapitalizasyonu Yöntemi: Yer kirası, kira sözleşmesine göre kullanım hakkı için ödenen miktardır. Arazi sahibinin arazi üzerindeki hakkının yani kiraya verenin mülkiyet hakkının değerinin tahmininde kullanılabilir. Yer kirasının piyasa değerine dönüştürülmesinde piyasadan türetilen kapitalizasyon oranları kullanılır. Yöntem, kiralanmış arazi emsal satışlarının analizinin bir dizi kira ve kapitalizasyon oranlarını belirlediği durumlarda faydalıdır. Eğer geçerli kira, piyasa kirasıyla uyuşuyorsa elde edilen değer göstergesi arazinin tam mülkiyet hakkının piyasa değerine eşdeğer olacaktır. Yer kirası, piyasa kirasına uymuyorsa tam mülkiyet hakkının piyasa değer göstergesini elde etmek için güncel yer kirasının, mülkiyet haklarındaki farka göre düzeltilmesi şarttır.

Arazi artık değeri yöntemi, en etkin ve en verimli kullanım analizinde çeşitli kullanımların fizibilitesini test etmek amacıyla kullanılır. Parselleme yöntemi özgün arazi kullanımı durumlarında, yer kirası kapitalizasyonu yöntemi de gelişmiş alanlarda kira ve arazi kapitalizasyon oranları önceden belli ise kullanılır.

Kaynak: Anadolu Üniversitesi Emlak ve Emlak Yönetimi Emlak Değerleme Yayımı

Tarımsal Gayrimenkullerin Değerlenmesi

tarla

Hikmet Kanat Temmuz 03, 2019 0

Tarımsal değerlemede, tarımın doğal yapısından ve tarım işletmelerinin kayıt tutmama özelliğinden dolayı veri toplama önemli bir sorun teşkil etmektedir. Değer biçmeye konu olan malların faydalı olmalarının yanı sıra kıt olmaları da değer sahibi olmalarına etkendir. Sürekli bir piyasası olmaması ve homojen bir yapıya sahip olmaması gibi faktörler; tarım işletmesi, arazi gibi kırsal gayrimenkullerin değerlemesinde genel gayrimenkul değerlemesi işlemlerine kıyasla farklı bir yapının oluşmasına neden olmaktadır.

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;

Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
Ekolojik ve çevresel konular,
Konu tarımsal bölgenin özelliği,
Uzun vadeli devlet politikaları,
Toprağın verimliliği,
Ürün piyasası,
Yeraltı suyu rezervleri,
Sübvansiyonlar.

Üzerinde tarımsal üretim yapılan gayrimenkul tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin değeri iki açıdan hesaplanmalıdır:

Birincisi arazinin yıllık tarımsal getirisidir. Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. İkincisi arazinin ileride kazanabileceği değerdir. Arazinin ne amaçla alınmak istendiği önemlidir. Arazinin özellikleri de değerini etkiler, benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymetli olabilir. Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, büyüklüğü, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler.

Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek gerekir. İleride imar planına alınma ihtimali, yanında yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler. Kırsal, tarımsal veya kaynak arazilerinin değerlemesinde araştırılması gereken özellikler şunlardır;

• Toprak: Uygun ürün cinsi ve beklenen üretimi belirleyecek toprak araştırması.

• Su hakları, drenaj ve sulama: Yeterli drenaj ve su temininin uzun dönemdeki güvenirliliği ve maliyeti incelenmelidir. Sulanan arazilerin değerlemesi için, su haklarının araziye mi bağlı olduğu yoksa araziden ayrı devredilebilir mi olduğunun bilinmesi gereklidir. Eğer su hakları araziyle devredilemiyorsa, kırsal gayrimenkulün değeri önemli ölçüde düşebilir ve en etkin ve verimli kullanımı azalabilir.

• İklim: Genel iklim şartları ve ürün yetiştirme mevsimleri üretimi ve dolayısıyla arazi değerini etkiler. • Potansiyel ürünler: Bir tarım arazisinde yetiştirilen ürünler sadece iklim, toprak ve sulama ile değil aynı zamanda işgücünün mevcudiyeti, ulaşım ve ürünleri yapan, taşıyan ve satan pazarlara erişimle ilgilidir.

• Çevresel kontroller: Ürün yetiştirme düzenleri, ot, böcek ilaçları, gübreler, hava ve su kirliliği ve doğal hayatı koruma yönetmeliklerinden etkilenir.

• Maden hakları: Bir arazi üzerindeki kıymetli madenler, petrol ve gaz, kum ve çakıl, inşaat taşı, kil tabakaları veya değerli taşlar gibi ocakların mevcudiyeti değerini etkileyebilir,

sözkonusu gayrimenkulün yüzeyi veya altındaki tüm madenleri yasal çıkarma hakkı arazinin mülkiyeti kadar önemlidir.

• Diğer hususlar: Doğal hayat ortamlarının konumu, yerleşim yerlerine uzaklık ve eğlence amaçlı arazi kullanımları için potansiyel, tarım arazilerinin değerlemesinde dikkate alınacak diğer hususlar arasındadır. Tarım arazilerine uygulanan vergi indirimleri gibi özel vergi koşulları da incelenmelidir.

Tarımsal arazi değerinin takdiri, arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu dikkate alınarak yapılır. Değerlemede, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de dikkate alınır. Arazinin kullanımı çevre koşullarına göre de incelenir. Çevresel hususlar; yerel iklim, yeterli suyun mevcudiyeti, drenaj düzeni, havanın kalitesi, doğal ortamların mevcudiyeti, deprem faylarının konumu, heyelan veya çığ bölgeleri ile dereler, bataklık alanlar, nehirler, göller ve okyanuslara yakınlık olarak ifade edilebilir. Kırsal gayrimenkullerin değerlemesi genelde, tarımsal alanın herhangi bir çiftçi tarafından işlendiğinde getireceği verime göre yapılır. Tarımsal işletme değerini etkileyen faktörler şunlardır:

Tarımsal işletmenin fiziksel konumu
Tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı
Toprağın verimliliği
İşletmenin yapı-altyapı varlıkları
Arazinin geometrik şekli

Tarım arazilerinin değerlemesinde gelir yönteminin uygulanması yasal zorunluluktur. Bu yönteme göre arazileri değerleyebilmek için söz konusu arazinin yıllık ortalama net geliri kapitalizasyon oranına bölünür. Arazi gelirinin ve yörede geçerli olan kapitalizasyon oranının gerçekçi bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Yıllık gelir değeri, ortalama randıman ve mahsulün ortalama satış fiyatı ölçülerine göre her tarım biriminden bir yılda elde edileceği hesaplanan mahsul değerinin, mevcut tarım birimi sayıları ile çarpılması suretiyle bulunacak değerdir. Yıllık gelir değerinin hesaplanmasında, Vergi Usul Kanununda yer alan zirai kazanç ölçüleri ve bunların tespiti hakkındaki hükümlere göre yapılmış olan takdir ve tespitler esas alınır. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bulunan yıllık istihsal değerinin 5 katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur.

Tarım Arazilerinin Değerlemesi

Kamulaştırma Yasası, “arazilerin kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir” şeklindeki düzenleme ile arazilerde net gelir esasına göre değerlenme yapılacağını hükme bağlamıştır. Yargıtay’a göre “arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı nitelik ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Bu oranlar %3-15 arasında değişmektedir.”

Değer tespitinde bulunulurken ilk olarak, tarımsal alanlardan elde edilen yıllık ortalama net gelirler görüşülür ve piyasa araştırması ile tespit edilir. Sonra bu arazilerin piyasa fiyatları, piyasa araştırmaları ile tapuların incelenmesiyle belirlenir. Yıllık ortalama net gelirin ortalama piyasa fiyatı, kapitalizasyon oranını verir. Kapitalizasyon oranının kamulaştırılan alandaki gerçek piyasa fiyatlarına dayalı olması nedeniyle bu oran, kamulaştırılacak tarım arazilerinin tam ikame bedelini vermektedir. Tarımsal arazinin kıymet takdiri kamulaştırılacak arazinin net gelirinin kapitalizasyonuna dayanmaktadır. Bu yöntem ile net gelirin belirlenmesi sırasında aşağıdaki adımlar izlenmektedir.

• Bilgi Toplanması: Bunun için, gayrimenkulün yerinde arazi çalışmaları yapılarak, toprak yapısı, ürün deseni, topografya, iklim, yerleşim yerlerine uzaklık, kuru tarım ya da sulu tarım yapılması gibi arazilerin kamulastırma bedellerini etkileyebilecek özellikler belirlenir. Bu aşamada aynı zamanda üretim miktarları ve birim bedeller ile ilgili yerel kurulusların (Tarım Birlikleri, Şeker Fabrikaları, Toprak Mahsulleri Ofisi, İlçe Tarım Müdürlügü vb.) yazılı görüşlerinden de yararlanılabilir.

• Yıllık Net Gelirin Hesaplanması: Kıymet takdiri yapılacak olan arazideki mevcut münavebe sistemine göre ürünlerin verimleri, ait oldugu yılın fiyatları ile çarpılarak brüt üretim değeri bulunur. Daha sonra, tüm giderler (yıllık işletme masrafları + % 10 bilinmeyen masraflar + % 3 idarecilik payı + zirai sermaye faizi karsılığı) brüt üretim değerinden çıkarılarak net gelir bulunur. Hesaplanan bu net gelir daha sonra münavebe sistemindeki ürün sayısına bölünerek yıllık net gelir hesaplanır. Arazide ekilen ürünlerin net geliri hesaplanırken resmi verilere göre dekara verim fiyat ve üretim masrafları dikkate alınır.

• Çıplak Arazi Bedelinin Belirlenmesi: Yıllık net gelir kapitalizasyon faiz oranına bölünerek çıplak arazi bedeli hesaplanır. Münferit mütemmim cüzlerin bedelleri (yapılar, kuyular, ağaçlar, çitler v.b.) ayrıca belirlenerek çıplak arazi bedeline eklenir.

Meyve Bahçelerinin Değerlemesi

Meyve bahçelerinin kıymet takdiri için de gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmaktadır. Söz konusu olan bir bahçe olduğunda, üretim ve giderler tüm yıllar için hesaplanır ve kıyaslanır. Faiz oranıyla birlikte, bahçenin ekonomik ömrünün sonuna kadar olan gelir-gider hesapları toplanır ve bulunan bu sayı kapitalizayon oranına bölünerek çıplak arazi bedeli bulunur. Daha sonra, toplam arazi bedeli eski bedel yöntemi kullanılarak ya da ileriki bedel yöntemi kullanılarak bulunur. Eğer arazi yerine birkaç ağaç bedeli belirlenecek ise toplam arazi bedelinden çıplak arazi bedeli çıkartılarak ağaçların bedeli bulunur. Bulunan değer ağaç sayısına bölünerek tek ağacın bedeli belirlenir. Eğer meyve bahçesi fidanlık halinde ise maliyet yöntemi kullanılması önerilir. Bazı durumlarda değişse de, bu fidanlık süresi yaklaşık 5 yıl sürmektedir. Arazi sahibi fidanlık kurarak, arazisinden başka türlü gelir getirme şansını engellemiş olur. Dolayısıyla, bu kayıp bir maliyet olarak kabul edilir. Sulu arazideki kira bedeli masraflara eklenerek maliyet bulunur. Daha sonra, reel faiz oranı kullanılarak, günümüze getirilir ve ağaçların kamulaştırma bedeli bulunur. Gayrimenkulün tamamı kapama bahçe ise başkaca hesap şekli yapmadan doğrudan o ağaçların ürünlerinin gelirine göre hesap yapılmalıdır. Eğer gayrimenkulün bahçe niteliğine göre hesap yapılacaksa, gayrimenkulün meyve ağaçları ile tamamen örtülü olması gerekir. Tek cins meyve olması da şart degildir. Örneğin elma, erik, armut, şeftali gibi değişik cins ve türde ağaçlar olabilir. Meyvesiz ağaçlar da bulunabilir. Bu durumda her ağacın kapladığı yüzölçümü zemin değeri ayrı ayrı bulunarak değer tespiti yapılamaz. Tüm meyve ürünlerinin getireceği net gelir toplamı ele alınarak değer biçilir. Zeytinlikler için de durum böyledir. Eger zeytin ürününe göre hesaplama yapılmışsa, artık ayrıca ağaç bedeli hesaplanarak kamulaştırma bedeline eklenemez.

Meyvesiz Ağaçların Değerlemesi

Kamulaştırılacak meyvesiz ağaçlar, meyvesi olmayan ve ticari amaçlar (yapı malzemesi ya da yakıt) için kullanılan kavak, kızıl ağaç türü orman dışı kabul edilen ağaçlardır. Meyvesiz ağaçların çıplak arazi bedelleri gelir kapitalizasyonu ile hesaplanır. Bunun için, işletme süresini de göz önüne alarak, ağaç sayıları, işçilerin günlük yevmiyeleri, gübre ve tarım ilacı fiyatları ve arazinin diğer gelir-giderleri incelenmelidir. Reel faiz oranı kullanarak, harcamalar idare müddeti sonuna getirilir. Daha sonra, gayri safi üretim değeri, Çevre ve Orman Bölge Müdürlükleri tarafından belirlenen odunun birim fiyatı ile odun verimi çarpılarak hesaplanır. Toplam harcamalar (işletme süresi sonundaki) toplam üretim bedelinden çıkartılır ve net gelir bulunur. Çıplak arazi bedelini bulmak için bu net gelir kapitalize edilir. Eğer meyvesiz ağaçlar fidanlık halinde ise, maliyet yöntemi tercih edilmelidir. Kavak ağaçları için bu aşamanın yaklaşık 2 yıl sürdüğü varsayılmaktadır. Fidanlık maliyetleri meyve bahçelerininki gibi hesaplanmaktadır; yani arazinin kira bedeli maliyetlere eklenmektedir. Daha sonra reel faiz oranları kullanılarak, maliyetler kamulaştırma tarihine getirilmekte ve kamulaştırma bedelinin hesaplanması için çıplak arazi bedeli eklenmektedir. Kesilmeye uygun her meyvesiz ağaç (tarım alanı parsel sınırlarındaki v.b.) için, kesme ve nakliye masrafları mal sahibine ödenir. Eğer ağaç fidan halinde ise bedeli belirlemek için maliyet yöntemi kullanılır.

Kaynak: Anadolu Üniversitesi Emlak Değerleme ve Finans Yayımı

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Değerleme

kentsel dönüşüm

Hikmet Kanat Temmuz 01, 2019 0

Kentsel dönüşüm projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır.

Türkiye, 1950’li yıllarda başlayan hızlı kentleşmeyle birlikte düzensiz bir yapılaşma sürecine girmiştir. 1980’li yıllardan günümüze kadar geçen süreçte politik ve ekonomik nedenlerden dolayı kent ihtiyaçları karşılanamaz hale gelmiş ve yoğun gecekondu alanlarının olması, kaçak yapılaşmanın giderek artması ile yaşanan 1999 depremi sonucunda kentsel dönüşümün kaçınılmaz olduğu ortaya çıkmıştır. Kentlerde ortaya çıkan çarpık yapılaşma, altyapı eksiklikleri, otopark ve yeşil alan gibi sosyal donatıların eksikliği kentsel dönüşüm projeleri ile giderilmektedir. Kentlerde kentsel dönüşüm projelerinin hazırlanması için kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarının belirlenmesi gerekir. Bu alanların belirlenmesinde bazı kriterler dikkate alınmaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az 50.000 m2 olması şarttır.

Türkiye genelinde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri kapsamında seçilen kentsel dönüşüm alanları:

• Hazine arazilerinin işgali sonucunda oluşturulan gecekondu alanları,

• Çok fazla yoğunluğa sahip kaçak apartmanlaşmanın görüldüğü alanlar,

• Kent merkezine yakın rantı yüksek olan alanlar,

• Deprem, sel, heyelan vb. doğal afetlerden doğrudan etkilenecek olan alanlar,

• Kent merkezindeki çöküntü alanları,

• Tarihi kentsel alanlar,

• Ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların bulunduğu alanlardır.

Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” tasarısı, TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilerek 31.05.2012’de yasalaşmıştır. Yasa, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair esasları düzenlemektedir.

Yasaya göre, riskli yapıların tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanacak yönetmelikte belirlenen çerçevede, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcilerince, masrafları kendilerine ait olmak üzere, bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapıların tespitini süre vererek, sahiplerinden isteyebilecektir. Tespitler, verilen sürede yaptırılmazsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediyeler ile il özel idarelerince yapılacaktır. Bu tespitlere karşı ev sahipleri, 15 gün içerisinde itiraz edebilecek. Bakanlığın talebi üzerine Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan yerler de dahil olmak üzere, Hazine'nin özel mülkiyetinde bulunan riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarındaki gayrimenkullerden; kamu idarelerine tahsisli olanlar, Milli Savunma Bakanlığı'nın görüşü alınıp Bakanlar Kurulu kararıyla; kamu idarelerine tahsisli olmayanlar ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na tahsis edilecek veya TOKİ'ye ve belediyeye bedelsiz devredilebilecektir. Hazine dışındaki kamu idarelerin mülkiyetinde olan gayrimenkuller de TOKİ'ye veya belediyeye bedelsiz devredilebilecektir. Tahsis ve devir tarihinden itibaren 3 yıl içinde ve gerekli görülen hallerde bakanlığın talebi üzerine, Maliye Bakanlığı'nca uzatılan süre içinde amacına uygun kullanılmadığı tespit edilen gayrimenkuller, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilecek veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilecektir.

Kentsel dönüşüm projelerinde “değer tespit komisyonu” veya “kıymet takdir komisyonu” adı altında kurulan ya da kurumun bünyesinde bu tarz işlemleri için önceden kurulmuş komisyonlar bulunur. Bu komisyonlar en az üç kişiden oluşur. Ülkemizde doğrudan kentsel dönüşüm projelerinde kıymet takdir komisyonları kurulması ile ilgili herhangi bir yasal alt yapı bulunmamaktadır. Fakat kıymet takdir komisyonlarının kurulması ile ilgili çeşitli yasalarda çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. Kamulaştırma Yasası’na göre tahmini değeri belirlemek üzere ilgili idare bünyesinde en az üç kişiden oluşan “kıymet takdir komisyonu” kurulur. Kıymet takdir komisyonları, yasanın değerlemeye ilişkin ilkelerini gözeterek, konuyla ilgili uzman kişi ve kuruluşlar, sanayi, ticaret odaları ve yerel komisyoncularından bilgi alarak gayrimnkulün tahmini bedelini belirlerler. Vergi Usûl Yasası ise emlak vergisi arsa-arazi birim değerlerinin belirlenmesi için ‘kıymet takdir komisyonları’ oluşturulmasını öngörmektedir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Değerlemesi

Kentsel dönüşüm projelerinde değer tespiti yapılacak gayrimenkule ait veriler toplandıktan sonra yapılacak ilk işlem arsa değerinin hesaplanmasıdır. Hak sahibinin konutunun bulunduğu arsanın alanı belirlenir. Daha sonra bu alan o bölge için o yıl için belirlenmiş olan Emlak rayiç değeri ile çarpılarak arsa değeri elde edilir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereği, Emlak Vergilerine esas oluşturacak olan, arsa ve arazilere ait m² birim değerlerinin (rayiçlerinin) tespit görevi oluşturulan takdir komisyonlarına verilmiştir. Emlak Vergisine esas teşkil edecek arsa ve arazilere ait metrekare birim değer tespitleri (rayiçleri) dört yılda bir defa olmak üzere komisyonca takdir işlemleri yapılarak belirlenmektedir. Kanun, arsa ve arazilerin m² birim değer takdirinin dört yılda bir yapılmasını (Belirleme süresini 2 yıla indirmeye veya 8 yıla çıkarmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir) hükmetmiş, arsa ve arazilerin m² birim değerlerinin tespitini süreye bağlamıştır. Kentsel dönüşüm projelerinde değerlemede ve bunun devamında gerçekleşen kamulaştırma işlemlerinde yapılan değerlemelerde çoğunlukla emlak rayiç değeri kullanılır. Piyasa rayiç değeri, emlak rayiç değerine kıyasla daha yüksek bir arsa değeri ortaya çıkarmaktadır. Fakat uygulayıcılar tarafından bu değer kullanılmamaktadır. Emlak rayiç değerinin kullanılması, gayrimenkullerin değerlerinde hatalara, çoğunlukla değer tespitinin olduğundan az belirlenmesine sebep olmaktadır.

Kentsel Dönüşümde Yapı Değerlemesi

Gayrimenkulün arsa değeri hesaplandıktan sonra, yapı değeri hesaplanma aşamasına geçilir. Yasalarda değerleme işlemi sırasında gerçekleştirilen tespit işlemlerinin nasıl uygulanacağı anlatılsa da, kentsel dönüşüm projelerinde bu denli kapsamlı bir tespit işlemi gerçekleştirilmemektedir. İhaleyi alan şirket tarafından oluşturulan bir ekip gerekli izin belgeleriyle gayrimenkulün incelemesi işlemini gerçekleştirilir. Bu inceleme sırasında binanın dışından ölçüm gerçekleştirilir. Binanın içinde ayrıntılı bir ölçüm gerçekleştirilmez. Bağımsız bölüm, eklenti bütünleyici parça sayısı i şlenir. Tespit yapılırken vatandaşın mal varlığı olan gayrimenkul sayılabilecek arsa, bina, istinat duvarı, kuyu varsa meyve ağaçlarının tek tek tespiti gerçekleştirilir. Elde edilen tüm veriler, oluşturulan veri dosyasında ilgili yerlerine işlenerek kıymet takdir komisyonuna sunulur.

Yapı değeri hesaplanırken uygulanan yöntem; binanın yeniden yapım maliyetinin hesaplanmasıdır. Yapı değeri hesaplanırken Çevre ve Şehircilik Bakanlığının her yıl güncellediği Yapı Yaklaşık Birim Maliyetler Tablosundaki konu gayrimenkulün yapısının oluşum özelliklerine karşılık gelen birim maliyet bedelleri kullanılır. Bu tablo binaların maliyet bedellerini, binaların çok çeşitli özelliklerini göz önünde bulundurarak ayrıntılı şekilde sınıflandırmıştır. Yapısı incelenen binaya karşılık gelen birim değeri ile binanın inşaat alanı çarpılarak yapı değeri hesaplanır.

Değerleme yöntemi olarak seçilen maliyet yönteminin son aşaması, yıpranma değerinin hesabıdır. Bu yıpranma değeri binanın yeniden yapım maliyetinden çıkarılır. Yıpranma değeri hesaplanırken çevresel ve işlevsel yıpranmadan söz edilmez. Sadece fiziksel yıpranma değeri belirlenir. Fiziksel yıpranma hesaplanırken bir oran kullanılır, oran yapının yaşına ve türüne göre farklılıklar gösterir. Yapı türlerine ve yaşlarına göre yıpranma oranları 2.12.1982 tarihli 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvelde ayrıntılı bir şekilde sunulmuştur. Bu oran binanın yeniden yapım maliyet bedeliyle çarpılarak yıpranma değeri elde edilir. Bütün bu işlemler yapıldıktan sonra elde edilen veriler oluşturulan Hak Sahipliği Değerlendirme Formu yani bir nevi kimlik kartına doldurulur. Gayrimenkulün arsa değeri yapı değeriyle toplanır ve yıpranma miktarı da bu toplamdan düşülür. Böylece gayrimenkulün değeri tespit edilmiş olur.

Kaynak: Anadolu Üniversitesi Emlak Değerleme ve Finans Yayımı

GDY 1: Emsal(Satış Değeri) Karşılaştırma Yöntemi

gayrimenkul değerleme

Hikmet Kanat Haziran 28, 2019 0

Bu yöntem ülkemizde sıklıkla kullanılan bir yöntemdir.Benzer özelliklere sahip mülkler incelenerek bu mülklerin değerlemesi yapılır.Bu yöntemde dikkat edilecek hususlar ise şöyledir: Değerlemesi yapılacak mülke benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış, teklif verilmiş veya kaporası alınmış mülklerin karşılaştırılmasıdır.Diğer husus ise karşılaştırma yapılacak ölçütün uygun seçimidir.

Emsal Karşılaştırma yöntemlerinin kullanıldığı alanlan şöyledir:

Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir
Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
Gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde genellikle bu yöntem kullanılır.
Mal sahibi tarafından kullanılan ticari mülkler için en uygun yaklaşımdır.
Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önünde bulundurulmalıdır.

Emsal Değeri karşılaştırılması yönteminde karşılaşılan zorluklar şöyledir:

Basit ancak o kadar uygulaması kolay olmayan bir yöntem
Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsallerin bulmasının zorluğu ve gerçek satış bedellerine ulaşmanın kolay olamaması (iyi bir gayrimenkul danışmanı/emlakçı bölgesini bildiği ve takip ettiği için bu konuda zorluk çekmez)
Emsalle arasında ki farkları matematiksel olarak ifade etmenin zorlukları

Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar:

Özel amaçlı inşaa edilmiş gayrimenkullerin değerini belirlemek için kullanılamaz (müze gibi)
Verilerin yetersiz kaldığı durumlarda
Piyasa değişkenlik gösterdiği, fiyatların hızla değiştiği dönemlerde satış değeri karşılaştırma yöntemi kullanılmaz.

GDY 2: Maliyet Yöntemi

maliyet yöntemi

Hikmet Kanat Haziran 26, 2019 0

Mülkün yeniden inşaası veya yerine yapılacak inşaatın maliyetleriyle karşılaştırılarak değerin belirlenmesi esasına dayanır.Maliyet tahmini yapıldıktan sonra toplam maliyetten amortisman çıkarılır, arazi değer tahmini eklenir ve son değer tespiti yapılır.

Maliyet Yönteminin kullanım alanları şöyledir:

Piyasada sık sık alım satımı yapılmayan mülkler
Özel kullanımı olan yapılar
Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmayan mülkler
Sıradışı bir mülk olduğunda
Söz konusu mülk gelir getirmiyorsa
Yarım kalmış veya proje aşamasındaki değerleme çalışmalarında
Fizibilite çalışmalarında
Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğinde
Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda
Emsal satış bilgisi yetersizse
Gelir kapitalizasyonu yöntemi tam uygulanamıyorsa veya net değer sağlamıyorsa

Maliyet Yönteminde karşılaşılan zorlular ise şöyledir:

Profesyonel uzman görüşü gerektirir.
Eski binalarda tam uygulanamaz
Pazar değerini tam göstermez

Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar ise şöyledir:

Yapılar eski ve verimli kullanımdan uzaksa
Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa
Tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde

GDY 3: Gelir Kapitalizasyonu

gelir kapitalizasyonu

Hikmet Kanat Haziran 24, 2019 0

Gelir Kapitalizasyonu yöntemi, bir gayrimenkulün değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında Bugünkü Değer olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.Bu yaklaşıma göre bir gayrimenkulün değeri 3 temel özelliğin fonksiyonu olarak belirlenir.

1) Menkulün getireceği gelir akış miktarı
2) Bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği
3) Bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizlerin kaynakları

Bu yaklaşımın temel öğesi beklenti olup, mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasında ki ilişkiyi yansıtır.Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle sıralanabilir:

Gelir getiren mülkler ve gelir getirmesi beklenen mülkler için
Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılmasını desteklemek veya kontrol etmek için
Yatırımcıların beklentilerini gözleyebilmek için kullanılabilirler

Gelir kapitalizasyonu yönteminde 2 türlü hesaplama yapılablir:

Yatırım Bandı: Borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentisinin farklı olması durumuna dayanır.
Artık değer yöntemleri: Bina ve arsa getirilerinin bilinmesi koşullarında bunlardan birinin diğerinden çıkartılarak elde edilen hesaplama durumuna dayanır.

Gelir kapitalizasyonu yönteminde karşılaşılan zorluklar ise şöyledir:

Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklere ait verilerin olması gerekliliği
Gelir-gider ve tahminlerin iyi hesaplanması gerekliliği

Bu yöneteme uygun olmayan durum ise Gelir getirmeyen mülklerdir.

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

maliyet yöntemi

Hikmet Kanat Haziran 23, 2019 0

Bir gayrimenkulün fiyatı, mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydaların günümüz koşullarında "Bugünkü Değer" olarak hesaplanmasına eşittir. Gayrimenkulün değeri, birçok özelliğinin beklenen/tahmin edilen faydaları ile doğru orantılıdır. Bireyler hedonik özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan fiyatı ile bu sebeple öderler. Piyasada ki alım/satım işlemleri sonucu fiyat ortaya çıkar. Satışın gerçekleşmediği durumlarda belirlenen değer sorgulanır. Bir varlık, ancak bireylerin satışın gerçekleşmesine gösterdikleri eğilimi durumunda değer kazanır.

Fiyatlar, piyasada koşullarının denge durumuna yani arz ve talebin dengeye gelme durumuna göre eğitimli olma özelliğin de olsa da bu uzun süreç aldığından piyasalar normal koşullarda denge durumunda değildir.

Gayrimenkul değerleme konusunda sık olarak Hedonik Fiyatlama terimi kullanılır. Kısaca Hedonik Fiyatlama; konutun farklı özellikleri bir araya gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin konutu oluşturan özelliklerin ölçülebilir bir fonksiyon olduğunu kabul eder. Tüketiciler malları satın aldıklarında basit ve tek boyutlu bir fiyat değil çok boyutun fiyatlarının bir araya gelmesinden oluşan fiyatı öderler.

Hedonik bakış açısına göre bireyler bir malı satın alma istek ve memnuniyetlerini, o malın hedonik özelliklerini bir araya geldiğindeki fiyatı ödeme davranışı ile belli ederler.

Gayrimenkul Değerlemede Kullanılan Yöntemler:

Gayrimenkul Değerleme Süreci

tspakb

Hikmet Kanat Haziran 22, 2019 0

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered Surveyors-RCIS”dır. Yaklaşık 50 ulusal birliğin ve derneğin bağlı olduğu ve 120 ülkeden 110.000 üyesi bulunan RCIS, değerleme konusunda standartlar oluşturma amacı ile “Red Book-Appraisal and Valuation Manual” isminde bir el kitabı yayınlamıştır. Benzer amaçlarla, uluslar arası standartların belirlenmesi doğrultusunda 1981 yılında Birleşmiş Milletler (BM) tarafından da tanınan “International Valuation Standards Committee-IVSC” kurulmuş ve değerleme sürecine ilişkin koşullar “White Book” ta tanımlanmıştır.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme sürecine ilişkin standartları oluşturma ve değerleme uzmanlarının nasıl belirleneceği konusu ise dünya örnekleri ile karşılaştırıldığında oldukça yenidir. Gerek finans sektöründe yaşanan gelişmeler gerekse AB uyum süreci çerçevesinde beliren ihtiyaçlara cevap verebilmek amacı ile kamu kurumu niteliğinde, özdüzenleyici bir meslek kuruluşu olan “Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği (TSPAKB), Sermaye Piyasası Kanunu (SPK) ile 11 Şubat 2001'de kurulmuş ve Nisan 2001'de faaliyete geçmiştir. Birlik, kuruluş amaçları doğrultusunda kendisine mevzuatla bırakılan veya Sermaye Piyasası Kurulu'nca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek ile yükümlüdür. Resmi Gazete’de 08.03.2002 tarihinde yayınlanan ve 13/303 sayılı karar gereğince “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”in” Sınavların Yapılması” başlıklı 11’inci madde hükmü gereği, sınav alt konu başlıkları belirlenmiştir. Bu başlıklar arasında gayrimenkul değerleme esaslarına ilişkin sınav alt başlıkları şöyledir (http://www.tspakb.org.tr)

1 Gayrimenkul Değerleme Esasları:

• Gayrimenkul ve Proje Değerlemeleri

• Değerlemeye ilişkin ekonomik kavramlar

• Değer tanımları ve türleri

• Değeri etkileyen faktörler

• Temel yapı malzemeleri, yeni yapı malzemelerinin izlenmesi ve global inşaat maliyetleri

• Teknik altyapı ve fiziksel özellikleri saptama

• Yapıların sınıfını tespit etme

• Değerleme Süreci

• Sorunun tanımı

• Veri toplama ve data analizi

• En yüksek ve en iyi fayda analizi

• Arazi yerinin belirlenmesi ve değerlendirilmesi

• Sınırlı ve belirli değerleme

• Deprem bölgeleri, plan, harita ve tapuların analizi

• Değerleme Yöntemleri

• Maliyet yöntemi • Emsal karşılaştırması

• Gelir kapitalizasyonu

• Değerleme yöntemlerinin karşılaştırılması

• Konut Değerlemesi

• Yeniden inşa etme (ikame) maliyeti yaklaşımı

• Piyasa değeri yaklaşımı

• Nakit akışı (gelir) yaklaşımı

• Gayrimenkulun nihai değerinin tespiti

• Kanaat oluşturma

• Ticari Gayrimenkulun Değerlemesi

• Net faaliyet geliri

• Getiri oranının seçimi

• Kapitalizasyon oranı

• Kiralanan Gayrimenkullerin Değerlemesi

Gayrimenkul Piyasası ve Analizi

• Veri analizi • Analiz teknikleri

• Para ve sermaye piyasalarının rolü ve gayrimenkul piyasaları ile etkileşimi

• Piyasa araştırma teknikleri
• Gayrimenkul piyasasının özellikleri

• Gayrimenkul Finansmanı

• Finansman kaynakları

• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları

• Gayrimenkul finansman sistemleri

• Konut finansmanında kamunun rolü ve müdahale yolları

• Türk gayrimenkul finansman piyasasının yapısı, kullanılan yöntemler ve kurumlar

• İpotek kredileri

• İpoteğin tanımı ve gelişimi

• İpotek düzenleyen taraflar ve düzenleme süreci

• İpoteğe yatırımın taşıdığı riskler

• İpotek sigortası

• İpotek kredisi türleri

• İpoteğe dayalı menkul kıymetler

• Değerleme Standartları ve Raporlama

• Değerleme standartları ve ilkeleri

• Değerleme raporu, raporlama standartları ve uygulamaları

2. Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar

3. İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi

4. Temel Finans Matematiği

5. İlgili Vergi Mevzuatı

Reklam

Hot

Sponsor

Tags

Extra Ads

Bu Blogda Ara

Post Top Ad

23 Ağustos 2023

Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi neden önemli?

Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi nasıl yapılır?

14 Haziran 2023

Gayrimenkul değerleme işlemi nasıl yapılır?

08 Temmuz 2019

ARAZİ DEĞERLEME

03 Temmuz 2019

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;

Tarım Arazilerinin Değerlemesi

Meyve Bahçelerinin Değerlemesi

Meyvesiz Ağaçların Değerlemesi

01 Temmuz 2019

Kentsel Dönüşümde Arsa Değerlemesi

Kentsel Dönüşümde Yapı Değerlemesi

28 Haziran 2019

Emsal Karşılaştırma yöntemlerinin kullanıldığı alanlan şöyledir:

26 Haziran 2019

Maliyet Yönteminin kullanım alanları şöyledir:

24 Haziran 2019

Gelir kapitalizasyonu yönteminde 2 türlü hesaplama yapılablir:

23 Haziran 2019

Gayrimenkul Değerlemede Kullanılan Yöntemler:

22 Haziran 2019

1 Gayrimenkul Değerleme Esasları:

Post Top Ad

Social

Recent

Popular

Comments

Archive

İletişim Formu