Yeni bir inşaat projesine başlarken veya bir parselin imar durumunu incelerken en sık karşılaşılan terimler TAKS ve KAKS oranlarıdır. Bu teknik terimler, arazinin ne kadarının betonlaşacağını ve toplamda kaç metrekarelik bir yapı inşa edilebileceğini belirler.

TAKS ve T.A. (Taban Alanı) Nedir? Taban Alanı (T.A.), yapının zeminle temas eden kolonlarının dış yüzeyleri tarafından çevrelenen alandır. Bahçeye yapılan müştemilatlar da bu alana dahil sayılır. Taban Alanı Katsayısı (TAKS) ise bu taban alanının toplam imar parseli alanına oranını ifade eder. KAKS ve Katlar Alanı Kavramı Katlar Alanı Katsayısı (KAKS), bir parsele yapılabilecek toplam inşaat hakkını gösterir. Katlar alanı hesaplanırken yapının ışıklıklar hariç tüm kullanılabilir katlarının toplamı alınır. Ancak mevzuat, bazı alanları bu "inşaat alanı" hesabından muaf tutar. Örneğin;

• Yangın merdivenleri ve asansörler,
• Sığınak, kömürlük ve su depoları,
• 45 m²’yi geçmeyen kapıcı daireleri,
• Tesisat galerileri ve ticari amaçlı olmayan otoparklar bu hesaba katılmaz.

 Bu yazımda Türklerde gayrimenkul mülkiyetinin evrimini değineceğim. Tarihsel ve Analitik bir inceleme olacak

Özet

Bu çalışma, Türk toplumunda gayrimenkul mülkiyetinin tarihsel süreç içerisindeki dönüşümünü incelemektedir. Göçebe bozkır kültüründen yerleşik tarım toplumuna geçiş, İslam hukukunun etkisi, Osmanlı’nın merkezi tapu sistemi ve Cumhuriyet dönemi mülkiyet reformları ekseninde, Türklerde “mülk” kavramının nasıl evrildiği tarihsel belgeler ve sosyoekonomik dinamikler çerçevesinde analiz edilmiştir.

1. Giriş

“Mülkiyet” kavramı, bir toplumun üretim biçimi, hukuk sistemi ve değer anlayışının aynasıdır. Türklerde gayrimenkul mülkiyeti, tarih boyunca toprakla kurulan ilişkiye göre biçimlenmiştir.
Orta Asya bozkırlarında hareketli yaşam biçimi, mülkiyeti “ortak kullanım hakkı” düzeyinde sınırlandırmış; yerleşik hayata geçişle birlikte mülk, bireysel ve hukuki bir statü kazanmıştır.

2. Göçebe Dönem: Kollektif Alan Anlayışı

Erken Türk toplulukları (Göktürk, Hun, Kırgız vb.), yarı göçebe bir ekonomik düzene sahipti.
Toprak, kabileye ait bir üretim alanı değil, mevsimsel bir yaylak-kışlak döngüsünün parçasıydı.
Bu nedenle özel mülkiyet yerine, topluluk temelli kullanım hakkı esastı.

Bozkır toplumlarında “mülk” yerine “il” kavramı öne çıkar. “İl” hem devlet hem de toprak anlamında kullanılır; ancak bireysel mülkiyet değil, egemenlik alanını ifade ederdi.
Bu dönemde gayrimenkul devri veya satışına ilişkin yazılı belgeler bulunmamaktadır; mülkiyet ilişkisi sözlü gelenek ve örfi kurallarla belirlenirdi.

3. Uygur Dönemi: İlk Yazılı Mülkiyet Belgeleri

Uygurlar, Türk tarihinde ilk yerleşik şehir uygarlığı kuran topluluk olarak öne çıkar.
Tarım, ticaret ve zanaatın gelişmesi, taşınmaz mülkiyetini ortaya çıkarmıştır.
Turfan bölgesinde yapılan arkeolojik kazılarda, Uygurca yazılmış satış ve kira belgeleri bulunmuştur.
Bu belgeler, ev, arsa ve bahçe gibi taşınmazların devrine dair ilk yazılı kanıtlardır.

Dolayısıyla Uygur dönemi, Türklerde mülkiyetin topluluk temelli olmaktan çıkıp bireysel hak ve sorumluluk temeline oturduğu ilk evredir.

4. Selçuklu Dönemi: İslam Hukuku ve Vakıf Sisteminin Etkisi

Selçuklularla birlikte Türk toplumu İslam hukuk sistemiyle tanıştı.
İslam fıkhı, mülkiyetin Allah’a ait olduğunu, insanın ise bu mülk üzerinde emanetçi statüsünde bulunduğunu kabul eder.
Bu anlayış, mülkiyetin sosyal sorumluluk boyutunu güçlendirmiştir.

Selçuklu şehirlerinde vakıf sistemi, gayrimenkulün toplumsal amaçlarla kullanımını düzenleyen en önemli kurum haline geldi.
Vakıf senetleri (vakfiyeler), mülkün kim tarafından hangi amaçla bağışlandığını belirlerdi.
Bu belgeler, Türk-İslam dünyasında mülkiyetin hem hukuki hem de sosyal bir belgeye dönüşmesinin örnekleridir.

5. Osmanlı Dönemi: Devlet Mülkiyeti ve Özel Mülkiyetin Dengesi

Osmanlı İmparatorluğu’nda toprak sistemi, miri arazi düzenine dayanıyordu.
Tarım arazilerinin mülkiyeti devlete ait olup, kullanım hakkı halka verilmişti.
Bu sistem, üretim sürekliliğini sağlarken toprak spekülasyonunu da önlemeyi amaçlıyordu.

Buna karşın şehirlerdeki arsa, ev, han ve dükkânlar özel mülkiyet kapsamındaydı.
Bu taşınmazların alım-satımı serbestti ve kadı huzurunda kayıt altına alınırdı.
15. yüzyıldan itibaren tapu tahrir defterleri, mülkiyetin resmi belgeleri haline geldi.

18. ve 19. yüzyıllarda emlak piyasası büyüdükçe, “emlak tellallığı” adlı bir aracı meslek doğdu.
    Tellallar, alıcı ve satıcıyı buluşturur, işlemleri resmileştirir ve komisyon alırlardı.
    Bu, modern emlakçılığın tarihsel öncüsüdür.

Tanzimat reformları (1839 sonrası) ve 1847 Tapu Nezareti’nin kuruluşu, mülkiyetin devlet güvencesine alınmasını sağladı.
Bu gelişme, Osmanlı toprak sistemini modern tapu anlayışına yaklaştırdı.

6. Cumhuriyet Dönemi: Tapu Kadastro ve Özel Mülkiyetin Hukuki Güvencesi

Cumhuriyet’in ilanıyla birlikte, Osmanlı’dan devralınan karma toprak yapısı sadeleştirildi.
1924’te Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü kurularak tüm mülklerin ulusal kayıt sistemi oluşturuldu.
Medeni Kanun (1926) ile birlikte mülkiyet, kişisel temel hak olarak tanımlandı.

20. yüzyılın ortalarından itibaren hızlı kentleşme ve göç, gayrimenkul sektörünü ekonomik bir güç haline getirdi.
    Bu dönemde gayrimenkul alım-satımında aracılık yapan kişiler “emlak komisyoncusu” veya “emlakçı” olarak anılmaya başlandı.
    2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği, bu mesleği resmen tanımlayarak sertifikalı hale getirdi.

7. Sonuç

Türklerde gayrimenkul mülkiyeti, tarih boyunca toplum yapısına, üretim biçimine ve hukuk sistemine bağlı olarak evrim geçirmiştir.
Göçebe geleneklerin ortak alan anlayışından Uygurların bireysel mülkiyet belgelerine, Selçukluların vakıf sisteminden Osmanlı’nın tapu düzenine ve Cumhuriyet’in modern kadastro sistemine uzanan bu süreç, Türk toplumunun devlet ve mülkiyet arasındaki dengeyi sürekli olarak yeniden tanımladığını göstermektedir.

Bugün Türkiye’deki tapu güvenliği, mülkiyet hakkı ve emlak danışmanlığı geleneği, bu binlerce yıllık tarihsel sürecin doğal bir sonucudur.

Özel amaçlı emlaklar, belirli bir işlev veya hizmet için tasarlanmış olan ve genellikle standart emlak piyasasında alıcı bulması zor olan emlak türleridir. Örneğin, hastaneler, okullar, alışveriş merkezleri, oteller, spor salonları ve sinemalar özel amaçlı emlaklara örnek olarak verilebilir. Bu tür emlaklar, yüksek inşaat maliyetleri, karmaşık tasarımları ve özelleştirilmiş donanımları nedeniyle diğer emlak türlerine göre daha fazla enerji ve kaynak tüketmektedir. Bu nedenle, özel amaçlı emlakların sürdürülebilirlik ve çevre dostu uygulamalar açısından geliştirilmesi hem ekonomik hem de ekolojik açıdan önem taşımaktadır.

Sürdürülebilirlik ve çevre dostu uygulamalar, özel amaçlı emlakların tasarımı, inşaatı, işletmesi ve bakımı aşamalarında uygulanabilir. Bu uygulamaların bazıları şunlardır:

- Enerji verimliliği: Özel amaçlı emlakların enerji ihtiyacını azaltmak için pasif tasarım stratejileri, yalıtım, doğal aydınlatma ve havalandırma, yenilenebilir enerji kaynakları, enerji yönetim sistemleri ve enerji tasarruflu cihazlar kullanılabilir.

- Su verimliliği: Özel amaçlı emlakların su ihtiyacını azaltmak için yağmur suyu toplama, gri su geri kazanımı, su tasarruflu armatürler ve cihazlar, su yönetim sistemleri ve yerel bitki türlerinden oluşan peyzaj düzenlemeleri kullanılabilir.

- Atık yönetimi: Özel amaçlı emlakların atık üretimini azaltmak için atık önleme, azaltma, yeniden kullanma ve geri dönüşüm uygulamaları, kompost yapma, organik atıkların biyogaza dönüştürülmesi ve atık yönetim sistemleri kullanılabilir.

- İklim değişikliği uyumu: Özel amaçlı emlakların iklim değişikliğinin olası etkilerine karşı dayanıklılığını artırmak için iklim değişikliği senaryolarına göre tasarım yapma, doğal afetlere karşı koruma önlemleri alma, yeşil çatılar ve duvarlar gibi doğal soğutma sistemleri kurma ve karbon ayak izini azaltma uygulamaları kullanılabilir.

Özel amaçlı emlaklarda sürdürülebilirlik ve çevre dostu uygulamaların faydaları şunlardır:

- Maliyet tasarrufu: Sürdürülebilirlik ve çevre dostu uygulamalar sayesinde özel amaçlı emlakların işletme ve bakım maliyetleri azalır. Ayrıca, bu uygulamalar sayesinde özel amaçlı emlakların değeri artar ve kiralanabilirlik oranı yükselir.

- Çevresel koruma: Sürdürülebilirlik ve çevre dostu uygulamalar sayesinde özel amaçlı emlakların doğal kaynak tüketimi azalır. Ayrıca, bu uygulamalar sayesinde özel amaçlı emlakların çevreye verdiği

 İzmir, Türkiye'nin en büyük üçüncü şehri ve Ege Bölgesi'nin en önemli merkezi olarak gayrimenkul piyasasında da önemli bir yere sahiptir. İzmir'in nüfusu, ekonomisi, kültürü ve turizmi gibi faktörler gayrimenkul talebini ve fiyatlarını etkilemektedir. Bu yazıda, İzmir gayrimenkul piyasasının son durumu, avantajları ve dezavantajları hakkında bilgi vermeye çalışacağız.

İzmir gayrimenkul piyasası, son yıllarda hem yerli hem de yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir. İzmir'in iklimi, doğası, tarihi ve sosyal yaşamı gibi özellikleri şehri cazip kılmaktadır. Ayrıca, İzmir'in ulaşım, eğitim, sağlık ve altyapı gibi alanlarda da gelişmiş olması gayrimenkul yatırımı için avantaj sağlamaktadır. İzmir'de konut, iş yeri, arsa ve turistik tesis gibi farklı gayrimenkul türleri bulunmaktadır.

İzmir gayrimenkul piyasasının dezavantajları ise şunlardır: İzmir'de gayrimenkul fiyatları son yıllarda artmıştır. Bu da alım gücünü düşürmekte ve yatırım maliyetini yükseltmektedir. Ayrıca, İzmir'de deprem riski de bulunmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul alırken depreme dayanıklılık, zemin etüdü ve ruhsat gibi konulara dikkat etmek gerekmektedir.

İzmir gayrimenkul piyasası ile ilgilenenler için şu tavsiyelerde bulunabiliriz: İzmir'de gayrimenkul almak veya satmak isteyenler öncelikle iyi bir araştırma yapmalıdır. Gayrimenkulün konumu, özellikleri, fiyatı ve gelecekteki değer artış potansiyeli gibi kriterlere göre karar verilmelidir. Ayrıca, güvenilir bir emlak danışmanı veya firması ile çalışmak da önemlidir. Böylece, gayrimenkul alım satım sürecinde yaşanabilecek sorunlar önlenebilir veya çözülebilir.

İzmir gayrimenkul piyasası ile ilgili daha fazla bilgi için bizi takip etmeye devam edin.

Gayrimenkul sektörü, teknolojinin gelişmesiyle birlikte büyük bir dönüşüm yaşamaktadır. Teknoloji, gayrimenkul alım-satım süreçlerini kolaylaştırmakta, verimliliği artırmakta ve müşteri memnuniyetini yükseltmektedir. Bu yazıda, gayrimenkulde teknolojinin rolünü üç başlık altında inceleyeceğiz: dijitalleşme, akıllı binalar ve sürdürülebilirlik.

Dijitalleşme: Gayrimenkul sektöründe dijitalleşme, hem arz hem de talep tarafında önemli faydalar sağlamaktadır. Arz tarafında, gayrimenkul geliştiricileri ve danışmanları, dijital platformlar sayesinde daha geniş bir kitleye ulaşabilmekte, portföylerini daha etkili bir şekilde tanıtabilmekte ve müşterileriyle daha hızlı ve kolay iletişim kurabilmektedir. Talep tarafında ise, gayrimenkul alıcıları ve kiracıları, dijital platformlar sayesinde daha fazla seçenek arasından karar verebilmekte, gayrimenkullerin özelliklerini ve konumlarını daha detaylı bir şekilde inceleyebilmekte ve süreçleri daha şeffaf ve güvenli bir şekilde takip edebilmektedir. Dijitalleşme, aynı zamanda gayrimenkul sektöründe veri analizi ve yapay zeka gibi teknolojilerin kullanımını da artırmakta ve böylece sektörün daha akılcı ve veriye dayalı kararlar almasını sağlamaktadır.

Akıllı binalar: Gayrimenkulde teknolojinin bir diğer önemli rolü de akıllı binaların oluşumunda görülmektedir. Akıllı binalar, internete bağlı sensörler, cihazlar ve sistemler sayesinde enerji tasarrufu, güvenlik, konfor ve verimlilik gibi alanlarda üstün performans göstermektedir. Akıllı binalar, hem bina sahiplerine hem de bina kullanıcılarına pek çok avantaj sunmaktadır. Bina sahipleri, akıllı binalar sayesinde işletme maliyetlerini düşürebilmekte, bina değerlerini artırabilmekte ve çevresel sorumluluklarını yerine getirebilmektedir. Bina kullanıcıları ise, akıllı binalar sayesinde yaşam kalitelerini yükseltebilmekte, kişiselleştirilmiş hizmetlerden faydalanabilmekte ve sağlıklı bir ortamda bulunabilmektedir.

Sürdürülebilirlik: Gayrimenkulde teknolojinin bir diğer önemli rolü de sürdürülebilirlik konusunda görülmektedir. Gayrimenkul sektörü, küresel ısınma, iklim değişikliği ve doğal kaynakların tükenmesi gibi çevresel sorunlara karşı duyarlı olmak zorundadır. Teknoloji, gayrimenkul sektörünün bu sorunlara karşı çözüm üretmesine yardımcı olmaktadır. Teknoloji sayesinde, gayrimenkuller daha az enerji tüketmekte, daha az atık üretmekte ve daha az karbon salınımına neden olmaktadır. Teknoloji aynı zamanda, gayrimenkullerin yenilenebilir enerji kaynaklarından faydalanmasını, geri dönüştürülebilir malzemelerden yapılmasını ve yeşil sertifikalara sahip olmasını sağlamaktadır. Böylece, gayrimenkuller hem çevreye hem de insanlara dost olmaktadır.

Sonuç olarak, gayrimenkulde teknolojinin rolü, sektörün gelişimine ve dönüşümüne büyük katkı sağlamaktadır. Teknoloji, gayrimenkul sektörünü daha dijital, daha akıllı ve daha sürdürülebilir hale getirmektedir. Bu sayede, gayrimenkul sektörü hem kendisi hem de müşterileri için daha fazla değer yaratmaktadır.

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesi için yapılan bir işlemdir. Gayrimenkul değerleme işlemi, resmi bir şekilde yapılması isteniyorsa, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri ve uzmanları tarafından yapılır. Satışa çıkmadan önce gayrimenkulün değeri öğrenmek ve bölge piyasa fiyatları analizleri için profesyonel gayrimenkul danışmanlarından da destek alabilirsiniz. Bölgesine hakim profesyonel bir emlak danışmanı bölgenin ortalama metrekare fiyatlarını ve ortalama daire fiyatlarını bilgisine sahiptir. Gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkulün satışı, kiralama, kredi, ipotek, sigorta, kamulaştırma gibi durumlarda gereklidir. Gayrimenkul değerlemenin birden fazla yöntemi vardır. Emlak ve emlak yönetimi mezunu  gayrimenkul danışmanı bu yöntemlerden en uygununu uygulayarak mülkün fiyatını bulabilir. 

Gayrimenkul değerleme işlemi nasıl yapılır? 

Gayrimenkul değerleme işlemi için birden fazla yöntem kullanılabilir. Bu yöntemlerden hangisinin kullanılacağı, gayrimenkulün konumu, kullanım amacı, yaşı ve niteliği gibi etkenlere bağlıdır. En yaygın kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri şunlardır:

- Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, değerlenecek gayrimenkule benzer özelliklere sahip olan ve yakın zamanda satılmış veya satışa sunulmuş olan gayrimenkullerin fiyatları karşılaştırılarak bir değer belirlenir. Bu yöntemde lokasyon, fiziksel özellikler ve imar durumu gibi kriterler dikkate alınır.

- Maliyet Yaklaşımı: Bu yöntemde, değerlenecek gayrimenkulün günümüz piyasa koşullarında yeniden inşa edilmesi durumunda ortaya çıkacak maliyet hesaplanır. Bu yöntemde arsa değeri, inşaat maliyeti ve amortisman gibi unsurlar dikkate alınır.

- Gelir İndirgeme Yöntemi: Bu yöntemde, değerlenecek gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı gelir akışı tahmin edilir ve bugünkü değere indirgenir. Bu yöntemde kira geliri, işletme giderleri, boşluk oranı ve sermayeleştirme oranı gibi unsurlar dikkate alınır.

Gayrimenkul değerleme işlemi sonucunda hazırlanan raporlar, SPK'nın belirlediği standartlara uygun olarak düzenlenir ve imzalanır. Gayrimenkul değerleme raporları bağımsız ve objektif olmalıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve şirketleri, evin değerini yükseltmek, düşürmek veya alım satımına aracılık etmek gibi faaliyetlerde bulunamazlar.

Sizde mülkünüzün fiyatını öğrenmek, size özel ücretsiz gayrimenkul ekspertizi için benimle iletişime geçin. Gayrimenkulunüzü en kısa zamanda değerleyip, mutlu sona ulaşın. Gayrimenkulde doğru ve hızlı çözümler.

Coronavirüs Gayrimenkul İlanlarına Sıçradı

İlan Başlıklarından Bazıları:

FED VE TCMB'DEN FAİZ İNDİRİMİ KARARLARI

 EV FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?

Emlak vergisi; arazi, arsa ve binalar gibi taşınmaz servetten alınan bir vergidir. Sürekliliği olan emlak vergisi bina ve arsa arazi olmak üzere iki türe ayrılır. Belediyelere ödenen bu vergi tek seferde ödeneceği gibi iki taksitte de ödenebilir. 1319 sayılı Kanuna göre yılda iki kez alınır. Ödeme dönemleri; ilk taksit 3 ay sürmektedir. 1 Mart’tan başlayıp 31 Mayıs’a kadar sürer. İkinci taksit ödemesi Kasım ayındadır. Emlak vergisinin ödeme yeri ise taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesidir. Ayrıca belediyelerin internet siteleri veya e-devlet üzerinden elektronik olarak da ödenebilmektedir. Taşınmaz için ilk defa vergi ödeniyorsa belediyelerde beyanname doldurulması gerekebilir. beyanname için başvurulurken tapu, nüfus cüzdanı ve eğer söz konusu bina ise kullanma izninin fotokopilerinin hazır bulundurulması gerekir. Beyanname için meskenin bulunduğu adres ile mükellefin ikamet adresi ve vergi numarası bildirilmelidir.

Kimler emlak vergisi ödemez?

• Gaziler
• Engelliler
• Şehitlerin dul ve yetimleri
• Hiçbir geliri olmayan ev hanımları ve 18 yaşından büyük işsizler
• Sadece Türkiye’de kurulu bir sosyal güvenlik kurumundan aylık alan emekliler ile bunların dul ve yetimleri emlak vergisi ödemeyeceklerdir.

Emlak Pazarı ve Özellikleri

Arz Talep Uyumsuzluğu

Devlet Müdahelesi

 Gayrimenkul kelime anlamı olarak , yabancı anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul kelimesinin birleşmesi ile ortaya çıkmıştır. Diğer bir ifadeyle bir yerden başka bir yere taşınması olanaksız malları ifade etmektedir. Gayrimenkullerin Fiziksel ve Ekonomik Özellikleri vardır. Bu yazıda size fiziksel özelliklerini aktaracağım

 Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri

1923-1945 Dönemi

1953-1960 Dönemi

Emlak Müşavirliği

Emlak Değerleme

Emlak Pazarlaması