İzmir Emlak Rehberi Profesyonel Emlakçı Gayrimenkul alım satım kiralama uzmanı: konut

konut etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster

12 Aralık 2020

Loft Daire Ne Demek? Loft Dairenin Özellikleri Neler?

Hikmet Kanat Aralık 12, 2020 0

Loft kelime olarak çatı katı anlamına gelir. Loft daireler, ilk olarak 1970'li yıllarda New York'ta endüstiryel amaçlı kullanılan binalara evcil alanlara dönüştürülmesi ile başlamıştır. Loftun cazip yanlarından birisi her birinin farklı olmasıdır. Loft daireler farklı yaşam arayanlar ve farklılaşmak isteyenler için çekici hale gelmektedir.

Loft Dairelerin Özellikleri

Loftların en önemli özelliği geniş kullanım alanını ayıran duvarların olmaması ve tavanlarının yüksek olmasıdır. Koridor ve kapıların olmadığı için tek hacimli mekanlar bir bütün olarak algılanır. Loft dairelerin çekici olmasının bir nedeni de hem ofis hem de yaşam alanı olarak kullanılabilir. Böylece kira maliyeti de azalmaktadır. Loft dairelere aileler pek tercih etmese de yalnız yaşayan genç bekarlar kişiler daha çok tercih etmekte.

İzmir Bornova Bayraklı bölgesindeki bazı loft daire projeleri şunlardır:

Asmira
A Loft
Uslu Loft
Aegean Loft
Ikon Loft
Passage Bornova
EKY Soho
Siena Loft
My Life Körfez
Livin İzmir
Newplus İkon
Fabrika Loft Artı 1

Hayallerinizde ki daireyi bulmak için benimle irtibata geçmeniz yeter. Hemen buradan ulaşabilirsiniz!!

Konut Çeşitleri Nelerdir? Konut Türlerinin Özellikleri Nelerdir?

konut türleri

Hikmet Kanat Ekim 30, 2020 0

Konut, barınma eylemini rahatlıkla sürdürebileceği yaşam ortamını sağlayan mekanlardır. Konut insanların barınma ihtiyaçını karşıladığı gibi güvenlik, rahatlık gibi duyguları korur. Kişileri için inandığı koruması gerekli değerleri ifade eder. Konut aileyi simgeler. Konut aileler için temel gereksinim olan barınak iken toplum için sosyal ekonomik ve mekansal içeriği olan bir olgudur.

Konutun İşlevi Nasıl Olmalı? Konut Türleri ve Özellikleri Nelerdir?

Konutun barındırdığı işlevler konut özelinde incelenmelidir. Konut bireylerin gereksinimlarini cevap verecek ölçekte ise barınmanın gerektirdiği ana mekanları (yaşama, yatak odası, banyo, wc, balkon-teras) içerir. bu mekanlar arasındaki ilişkiler konut kullanıcılarının istekleri doğrultusunda belirlenir.

Konut Türleri Nelerdir?

Apartman
Az katlı Evler

Bahçeli Evler: Bir bahçe içinde inşa edilmiş tek aile evleridir

İkiz Evler: Yan duvarlardan birini komşu bina ile paylaşırlar.
Avlulu Evler: Yapını ortasında, üstü açık olan yada duvarlarla çevrilmiş bulunan yer.
Sıra Evler: iki tarafı kapalı tek veya iki aile için yapılan evlerdir. Her iki konutun ortak girişi vardır
Teras Evler:2 türlüdür. Birincisi doğal teras yapılardır bunlar yamaç arazi eğimine uygun olarak biri biri üzerine kademeli yapılan yapılardır. İkincisi ise serbest teras yapılardır. düz arsa üzerine yapı katlarının yapay olarak kaydırılması ile olur.

Büyük Konutlar

Villa
Konak
Kasır
Köşk
saray

Güncel Konutlar

Stüdyo Tipi: 30 ile 65 m2 arasında ki küçük konutlardır.
Loft: yüksek tavanlıdır ve kullanım alanlarını ayıran duvarlar yoktur. detaylı bilgi için tıklayın
Rezidans: Nokta blok şeklinde inşa edilen yapılardır.
Siteler : yeşil alanların, sosyal mekanların olduğu güvenliğin bulunduğu çok konutlu yapılardır.

Hangi konut türü size göre? Ailenizin konforu, mutluluğunu düşündüğünüz o hayallerinizde ki evi beraber arayalım.İzmir Bayraklı Bornova Bölge Uzmanı olarak sizin aradığınız konuta bulacağıma eminim. Benimle buradan iletişime geçebilirsiniz.

hikmet kanat gayrimenkul ve emlak yatırımı

konut yatırımlarının avantajları ve riskleri

İzmir’de ev kiraları kaç lira?

narlıdere

Hikmet Kanat Şubat 02, 2020 0

BALÇOVA

İzmir’e yaklaşık 8 km uzaklıkta olan ve İzmir’in en büyük ilçelerinden biri olan Balçova’da ise ev kiraları yaklaşık olarak 3+1 0 dairede 2000 TL’den başlıyor. 2+1 daireler ise 1500-2000 TL arasında değişiyor.

İnciraltı’na doğru ev kiraları ise bir hayli artıyor.İzmir’in en pahalı bölgelerinden biri sayılan İnciraltı Sahili’nde genellikle müstakil evler bulunuyor. Buradaki evlerin kiraları ise 4000 TL’den başlıyor.

BAYRAKLI

İzmir’in ulaşım açısından her yere yakınlığıyla öne çıkan Bayraklı’da ise ortalama 3+1 dairelerin kira fiyatı 950 TL’den başlıyor. Kiraların 3000-4000 TL civarına kadar yükselebildiği Bayraklı’da bir çok yeni site oluşturuluyor.

BORNOVA

Ege Üniversitesi’nin de bulunduğu Bornova’da kiracıların çoğunu öğrenciler oluşturuyor. Bu nedenle okula yakın yerleşim yerlerinde bir çok yurt da mevcut.

2+1 dairelerin ortalama kiraları:1,250 TL

3+1 dairelerin ise kiraları yaklaşık: 2260 TL

BUCA

İzmir’in nüfus yoğunluğu bakımından en büyük ilçesi olan Buca’da 9 Eylül Üniversitesi’ne ev sahipliği yapması nedeniyle öğrencilerin yoğunlukta olduğu bir yerleşim yeri.

3+1 bir evin ortalamı kirası 1250 TL iken 2+1 evler 1100 TL ‘den başlıyor.

ÇİĞLİ

Hilltown ve Mavibahçe alışveriş merkezlerinin de bulunduğu Çiğli-Mavişehir bölgesinde kiralar ortalama 2000 TL’den başlıyor.

Ortalama bir sitede yer alan 3+1 dairenin kirası 2000 TL’yi bulurken 2+1 ,1+1 daireler ise 900-1500 TL arasında.

GAZİEMİR

Gaziemir’de ise merkezi yerde 3+1 dairelerin ortalama kiraları 2500-2600 TL

2+1 dairelerin ise yaklaşık kira ücreti 2300 TL

KARŞIYAKA

3+1 dairelerin ortalama kiraları 1500-2000 TL iken

2+1 daireler yaklaşık 1350 TLden başlıyor

KONAK

İzmir’in en pahalı ev kiralarının bulunduğu Alsancak semtinde 1+1 dairelerin kiraları yaklaşık 1700 TL

3+1 dairelerin ise fiyatı yaklaşık 6000 TL’ye kadar çıkabiliyor.

NARLIDERE

Narlıdere’de ise 3+1 bir dairenin kirası 3350 TL’den başlayabiliyor,2+1 daireler ise 2600 TL civarında.

Ticari Veya Sanayi İmarlı Arsalara Konut Yapılabilir Mi?

ticari

Hikmet Kanat Kasım 02, 2019 0

Belediyeler imar planlarını hazırlarken bazı bölgeleri yeşil alan, bazı bölgeleri ticari, bazı bölgeleri ise konut alanı olarak belirler. İmar planları, arsa sahiplerinin başvurusuyla değiştirilemez. Sanayi alanı olarak ayrılan bölgelere konut yapılamaz.

Ticaret alanı imarlı arsalar, alışveriş merkezi, otel, sinema, lokanta, dinlenme tesisi, yurt gibi yapılara ayrılmıştır. Sanayi bölgelerinde olduğu gibi ticaret alanlarına da konut yapılamaz.
Fakat bazı arsaların imar planı, hem ticari hem konut amaçlı kullanıma izin verir. Bu tip arsalara konut yapılabilir. Nitekim alt katlarında dükkan, üst katlarında konut bulunan binalar bu kapsamda değerlendirilir.
Ticari imarlı arsalarda olduğu gibi sanayi imarlı arsalarda da kullanım sınırlanmıştır. Bu tip arsalar, sadece üretim tesisi kurmaya imkan tanır. Sanayi imarlı arsalara konut yapılamayacağı gibi alışveriş merkezi, otel, sinema gibi ticari tesis de kurulamaz

Tüketici Ev Alırken Neye Dikkat Ediyor?

tüketici davranışları

Hikmet Kanat Ekim 23, 2019 0

Gayrimenkul yatırımı yapma kararı veren tüketici konut aramaya öncelikle yaşadığı semtten başlıyor.İlk defa ev alanların %75'i 35 yaş altı kişilerden oluşuyor.Satın alma süresi 12 haftaya yayılıyor ve en çok araştırma internetten yapılıyor.

Satın alma eğiliminde olan potansiyel müşterinin %50'sinden fazlasının hali hazırda taşınmazı arıyorlar. Alıcılarının %33'ünün ilk defa ev aldığını % 66'sının ise ikinci veya daha fazla sayıda mülk satı alma tecrübesi bulunmakta.Ayrıca ilk ev alanların %75'inin 35 yaş altı alıcılardan oluşuyor.

Alıcılar ortalama 12 hafta ev arıyorlar.satın alma işlemini gerçekleştirenlerin, %40'i internet, %33 danışman/emlak ofisi, %5'i inşaat şirketi, %1 ise yazılı medya aracılığı ile evlerine sahip oluyorlar.

Gayrimenkul yatırımı yapacak kişilerin %66'sı evlilerden oluşmakta. Alıcıların %50'si ihtiyaçlarını cevap verecek gayrimenkulü bulup bulamayacakları konusunda, %25'inin ise kredi, tapu gibi yasal işlemlerden tedirgin olduklarını belirtiyorlar.

Alıcıların internette ki araştırmalarında en çok dikkat ettikleri noktalar, %80 ile fotoğraf ve gayrimenkul bilgileri, %40 oranla komşu demografisi olmaktadır. Komşularının demografik yapısına büyük önem veren Türk halkının % 66sı bu kritere uygun semtlerden %50'si ise işyerine uygunluğuna göre ev aramakta.%30 oranında etki gösteren faktörlerden biri de okullar.Alıcıların toplu ulaşıma yakınlığa göre karar verme oranları ise %10 olarak çıkmıştır.

Ev alacakların %95'lik kısmı sabit faizli ev kredilerine yönelirken, ev satın almak isteyenlerin %33'ü ev sahibi olma arzusundan dolayı, %33'lük kısmı da daha büyük eve sahip olmak istedikleri için satın alma davranışı gösteriyorlar.

Yapılan araştırmalara göre alıcı adaylarının satın alma süreci içerisinde emlak profesyonellerinin (gayrimenkul danışmanlarının) yardımına ihtiyaçları olduğu ortaya çıkmıştır. Alıcıların araştırdıkları fiyatla satın aldıkları fiyatın eşleşme oranı ise %33 seviyelerindedir.Alıcının istediği fiyat ile satıcının fiyatının eşleşmediği ortaya çıkmaktadır.

Bu durum profesyonel bir danışmandan hizmet alınması durumunda alıcı fiyatı ile satıcı fiyatının daha sağlıklı bir süreç içinde daha yüksek oranla eşleşebileceği öngörülmektedir.

İnşaat şirketlerinin artık gelenekselleşen yöntemlerle mevcut ya da henüz bitmemiş olan konutlarını satmaya çalıştıkları, gayrimenkul sektöründe yaygın olarak görülen bir satış tekniği kapıdan giren müşteriye elindeki gayrimenkulü satmak şeklinde gerçekleşmektedir.

Bugünün yoğun hızlı pazar dinamiklerine cevap veremeyen bu yöntemler, müşteri etkileme konusunda da oldukça yetersiz kalmaktadır.

Gayrimenkul alma veya satma konusunda profesyonel danışmanlık için benimle iletişme geçebilirsiniz. Kaliteli hizmetle en etkili şekilde, ihtiyaçlarınıza uygun çözümler için hemen arayın!!

Ev Almak Mı Kirada Oturmak Mı Avantajlı?

konut

Hikmet Kanat Ekim 03, 2019 0

Faizlerin düşmesi ile insanlarda 'Kirada oturmak mı, yoksa ev sahibi olmak için bir adım atmak mı?' sorusu sürekli gündeme geliyor. Son günlerde konut kredisi faizleri düşünce, konuta olan talep arttı. Ev almak isteyenler de birikimlerini yavaş yavaş mevduattan çekmeye başladı. Peki kredi çekip kiradan kurtulmak mı, mevduatta kalıp kiracı olmak mı daha avantajlı?

Kiracılar, peşinatları varsa ödedikleri aylık kira bedelinin üzerine bir miktar daha ekleyerek kredi taksitlerini ödeyebilir. Parası mevduat hesabında olanlar ise faizden elde ettikleri gelirle kiralarını ödeyebilir. Böylece anaparaları sabit kalırken, her ayın kirası bedavaya gelir. Ancak mevduat faizleri düştüğü için aylık getirilerde gerilemeye başladı.

Örnekle Anlatırsak

Rakamlarla açıklayacak olursak, ortalama 2 bin lira kira ödediğinizi ve 100 bin lira birikmiş paranızın olduğunu varsayalım. Bu parayı peşinat yapıp 300 bin liralık bir ev almak istediğinizde, 200 bin lira kredi çekeceksiniz. Kamu bankalarından yüzde 0.99 oranla 10 yıllık kredi çektiğinizde aylık taksitleriniz 2 bin 855 lira olur. Bu durumda kiranıza bir miktar daha ekleyerek 10 yıl boyunca ödemelerinizi kendi eviniz için yapabilirsiniz. 10 yıl sonunda kredi geri ödemeniz 342 bin 667 lira olacak.

Ancak 10 yıl boyunca kira ödemeye devam ederseniz, kiranız da yılda yüzde 10 zamlanırsa yaklaşık 330 bin liralık masrafınız olacak. Neredeyse krediyle aynı. Hem de bu para geri dönmeyecek!

ÖDEME GÜCÜNE GÖRE

Aynı şartlardaki krediyi yüzde 1.17 oranla özel bankalardan çektiğinizde ise aylık ödemeleriniz 3 bin 110 lira oluyor. Bu rakam yüksek gözükebilir ama ödeme gücünüz varsa kendi evinizin sahibi olacağınızı unutmayın. Önemli olan kiranın üzerine ne kadar daha ekleme yapabileceğiniz.

Yine ortalama 2 bin lira kira ödediğinizi ve 100 bin lira paranızın mevduatta olduğunu varsayalım. Bankalar şu anda mevduata yüzde 12 ile 16 arasında değişen oranlar sunuyor. Bu durumda, aylık net kazancınız 1230 lira ile 894 lira arasında değişir. Bu getiri, kirayı karşılayacak noktada değil. Faizler de düşme eğiliminde olduğunu için getiriniz her geçen ay daha da azalacak.

Gayrimenkul almak veya emlak piyasası hakkında danışmak isterseniz formu doldurarak iletişime geçebilirsiniz.

Binalar için 'Enerji Kimlik Belgesi' alımında son viraj

konut

Hikmet Kanat Ağustos 04, 2019 0

Türkiye'de mesken olarak kullanılan tüm binalarda alınması yasal zorunluluk olan Enerji Kimlik Belgesi (EKB) uygulamasında son 5 aya girildi.

EKB olmayan binaların 1 Ocak 2020'den itibaren alım, satım veya kiralanması yapılmayacak. Türkiye'de mesken olarak kullanılan tüm binaların enerji verimliliğini artırmak amacıyla alınması zorunlu hale getirilen söz konusu belgede, binaların enerji sınıfı A,B,C,D,E,F,G olarak gösteriliyor. Söz konusu belgenin on yıl geçerliliği bulunuyor.

Sanayi alanında ve işletme faaliyetinde bulunan binalar, kullanım süresi olarak iki yıldan az olan binalar ile toplam kullanım alanı 50 metrekare ve daha az olan binaların EKB alması gerekmeyecek.

Ayrıca münferit olarak yapılan sera ve atölyeler, içinde soğutma ve ısıtma sistemi kullanılmayan cephanelik, depo ve ahır gibi alanlar ile Türk Silahlı Kuvvetleri, Milli Savunma Bakanlığı ve bağlı kuruluşlar, Milli İstihbarat Teşkilatı'na ait binalar EKB almayacak.

Bina sahipleri ve yöneticiler, kimlik belgesini Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş enerji verimliliği danışmanlık şirketlerine başvurarak alabiliyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olan, bireysel yalıtım yaptıran ve yeni yapılan verimli binalar dikkate alındığında yaklaşık 5,6 milyon konutun yalıtım ihtiyacı bulunuyor. Yapılan araştırmalara göre, bir binada ısı kayıplarının yüzde 40’ının dış duvarlarından, yüzde 30’unun pencerelerinden, yüzde 17’sinin kapı ve hava girişlerinden, yüzde 7’sinin çatıdan ve yüzde 6’sının alt kat döşemelerinden kaynaklanıyor.

Kaynak : https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/binalar-icin-enerji-kimlik-belgesi-aliminda-son-viraj/1546712

Konut Talebi ve Konut Talebini Etkileyen Faktörler

konut talebi

Hikmet Kanat Nisan 04, 2019 0

Konut talebi konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar. Hanehalklarının diğer faktörler sabitken çeşitli fiyatlardan satın almak istedikleri konut veya barınma hizmeti miktarıdır. Dolayısıyla konut talebinin temel belirleyicisi konut fiyatlarıdır. Konut talebi ile konut fiyatları arasında negatif yönlü bir ilişki vardır.Yani konut fiyatları yükseldikçe konuta olan talep azalacaktır

Konut Talebini Etkileyen Faktörler

Reel Gelir: Enflasyon nedeniyle gerçekleşen artışın geri alınması sonucu elde edilen gelire reel gelir denir. Reel gelir sabit fiyatlarla hesaplanan geliri ifade eder.Reel gelir aynı zamanda harcanabilir gelirdir. Reel harcanabilir gelir vergiden sonraki gelirin satın alma gücünü ifade eder. Gelirin konut talebi üzerindeki etkisi nominal değerden çok reel değere bağlıdır.
Servet ve Gelir: Gelir ve servet birbirleriyle ilişkili ancak farklı kavramlardır.Servet stok değişken, gelir ise akım değişkendir.Toplam servetin konut talebi açısından gelirden fazla rol oynar.Toplam servet hane halkının yaşam boyu harcama kapasitesini ifade eder. Servetten kaynaklanan bu gelir geçiçi olarak beklenenden daha az veya çok olabilir. Hane halkları önemli harcama kararı verirken geçici olduklarını düşündükleri faktörleri değil uzun dönemde kalıcı oldukları faktörleri dikkate alırlar. Bu nedenle konut sahibi olmak gibi önemli bir kararı verirken asıl dikkate aldıkları faktör cari gelirden ziyade sürekli gelirleri konusundaki algılarını belirleyen servetlerini dikkate alırlar.
Konut Kredisi Faiz Oranları: Konut alımlarının çok büyük kısmı konut kredileri ile gerçekleşmektedir. Konut kredilerinin maliyetini belirleyen en önemli unsur ise faiz oranlarıdır. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi daha fazla faiz ödenmesi, konut maliyetinin artması anlamına gelir.Kredi veren kurumların enflasyon beklentileri ile konut almak isteyen hanehalkının beklentileri aynı olduğu sürece, diğer faktörler sabit iken faiz oranlarındaki enflasyon beklentilerinden kaynaklanan bir artış konut talebini etkilemeyecektir.Fakat diğer makro ekonomik faktörlerden kaynaklanan artışlar konut talebini etkiler.
Nüfus: Nüfustaki artış hanehalkı sayısını artıracaktır.Bu da konut talebinin artması anlamına gelir.Yalnız yaşayan bekar bir kişinin konut talebi ile dört çocuklu evli bir çiftin veya çocuklarını evlendirmiş ileri yaştaki bireylerin konut talepleri farklı olacaktır.Konut talebini etkileyen demografik ve sosyal faktörler hane halkı oluşumuna etkileyen faktörlerdir. Hanehalkı sayısını etkileyen en önemli demografik faktörler nüfüs ve nüfusun yaş dağılımıdır.
Evlenme ve Boşanma Oranları : Hanehalkı sayısını etkileyen en önemli sosyal faktörler evlenme ve boşanma oranlarıdır.Evlenen çiftler ayrı bir konuta taşınacakları için yeni bir hane halkı oluştururlar. Bu hane halkının artması anlamına gelir.Evlenme oranları birçok ekonomik faktörden etkilenir. Bunların başında konut fiyatları gelir.Evlilik kararının verilmesinde veya geciktirilmesinde konut fiyatları ve kiraları önemli rol oynar.Boşanmalarda hane halkını artırır.Boşanan bireylerin tekrar aileleri yerine tek başlarına yaşamayı tercih ettikleri için boşanmalarda hane halkını arttırır.
Konut Fiyatları ile ilgili beklentiler: Hanehalkı gelecekte konut fiyatlarının artmasını bekliyor ise satın almayı planladıkları konutu hemen almayı isteyeceklerdir.Bunun sebebi hem fiyat artışından korunmak hemde fiyat artışından kâr elde etme isteğidir.Bu beklentilerden doğan konut talep artışına spekülatif talep adı verilir.Konut fiyatlarının düşeceği beklentisinde ise konut talebi azalacaktır.

Konut Piyasası Nedir? Konut Piyasasının Aktörleri Kimlerdir?

konut piyasası

Hikmet Kanat Nisan 04, 2019 0

Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası denir.Konut piyasası birçok faklı özelliklere sahip muhitlerde yer alan, oldukça dayanıklı ve farklı özelliklere sahip yapılardan oluşan karmaşık bir piyasadır.Konut piyasasını incelerken iki kavramı birbirinden ayırt etmek gerekir.Bunlardan birincisi barınma ihtiyacını tatmin etmek amacıyla, bu amaca uygun niteliklerde inşa edilmiş taşınmaz varlığın kendisidir. Bu anlamıyla konut stok değişkendir.Stok değişkenleri herhangi bir zaman dilimine bağlı olmayan değişkenlerdir.

Konut olarak inşa edilen yapılar kullanıcıların çoğalabilecekleri, güvende olabilecekleri, sağlık koşullarının sağladığı özel hayatlarını yaşayabilecekleri ve hane halkı mal ve hizmetlerini üretebilecekleri bir mekan olarak hizmet vermektedir.Konut olarak inşa edilmiş yapıların sağladığı bu hizmetlerin hepsi birden barınma hizmeti olarak adlandırılır.Barınma hizmeti taşınmaz varlık anlamında ki konutun aksine bir akım değişkendir. Akım değişken belli bir zaman dilimi içerisinde anlam kazanan değişkenlerdir.

Konutlar insanların barın ihtiyaçlarını gideren bir hizmet akışı oluşturur. Bu barınma hizmeti sadece olumsuz hava şartlarından koruyan özel bir mekan sağlaması değildir. Barınma hizmeti çok daha çeşitli hizmetler yelpazesi içerir.Örneğin ailenin çocuklarını gönderecekleri okulun mevcudiyeti ve bu okulun kalitesi, ikamet edilen konutun sağladığı barınma hizmetinin bir parçasıdır.Konutların sağladığı barınma hizmetleri konutun bulunduğu muhite ve konutun diğer özelliklerine göre birbirlerinden çok farklı olabilmektedir.

Konutun diğer önemli fonksiyonu ise servet muhafaza aracıdır. Bu özellik konutun uzun ömürlü olması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Satın alınan konuttan kira geliri elde edilebileceği için yatırım malı olarakta değerlendirilir. Konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebinin en önemli kaynağıdır.Kira gelirine ek olarak fiyat değişmelerinden kaynaklanan getirilerde sağlayabilmektedir. Satın alındıktan sonra zaman içerisinde konut fiyatlarının artmasıyla servetin reel değerinde bir artış meydana gelecektir.

Konut piyasası kendine has kurumlara sahiptir.Konut sahipliğinin tescil edilmesi, alım-satım işlemlerinin gerçekleştirilmesi, konut alımı için borç alınması gibi süreçler belirli kurumlar tarafından gerçekleştirilir.

Konut Piyasasının Başlıca Aktörleri:

Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenler bu gruba dahildir.Hem barınma hem yatırım amacıyla satın alırlar
Ev sahibi: konuttan kira geliri elde edenlerdir. Bu gruptakiler yatırımcı olarak nitelendirilir.
Kiracılar: Konutun sağladığı barınma hizmetini satın alırlar.
İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz kısmını oluştururlar. Yeni konut üretimi yapan firmalardır.

Konut Nedir? Konutun Özellikleri Nelerdir? Bir Evin Fiyatı Nasıl Belirlenir?

konut

Hikmet Kanat Nisan 01, 2019 0

Konut çok özel bir mal türüdür. Konutun önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır. Asgari bir kaliteye sahip bir konutun ömrü en az 70 yıldır. Gerekli bakım ve yenileştirmeler yapıldığında konutların ömrü daha da fazla olmaktadır. Konutun uzun ömürlü olması servet biriktirme aracı olarak da kullanılmalarına neden olur. Bu nedenle konut tüketim malı olduğu kadar yatırım malıdır.

Konutun Özellikleri

Konutun diğer bir özelliği de taşınmaz bir mal olmasıdır. Konut satın aldığımızda veya kiraladığımızda; konutun konumunu, komşularımızı, alışveriş mekanlarını, okullar gibi birçok şeyi içermektedir.
Konutların taşınmaz olmaları onları eşsiz kıldığı gibi diğer mal ve hizmetlerden farklı olarak tek fiyat yasasının işlemesi mümkün olmaz. Taşıdıkları özellik olarak her konut diğerlerinden farklıdır. Aynı binada bulunan iki daire kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen bulundukları kat ve cephe onları farklı hale getirmektedir.
Örneğin en üst kattaki daireler ile giriş katındaki daireler diğer dairelerden daha düşük fiyata satılır. Binanın konumuna göre bir dairenin güneyine bakması, ana caddeye bakması o konutu diğerlerinden farklılaştırmaktadır. Dolayısıyla her konut diğerlerinden farklıdır. Yani konutlar yüksek derece heterojen mallardır. Konutların farklı özelliklerine farklı bireylerin çok farklı değerler atfetmeleri de heterojenliği artırmaktadır. Konutların yüksek heterojenlik göstermesi fiyatlamayı zorlaştırmaktadır. Hedonik fiyatlama modeli konutların farklılıklarını göz önüne alarak fiyatlarını tahmin etme çabasından ortaya çıkmıştır.

konut ev fiyatı belirleme konut değerleme hikmet kanat

konut piyasasında fiyat oluşumu

Türkiye’de konut kavramının 80’li yıllarda “barınma” amacını taşırken son yıllarda ise “statü” olarak nitelendirilmektedir. Sahip olduğumuz konutlar artık barınma ihtiyacımızı karşılamaktan çok, statüyü etkileyen bir kavram haline gelmiştir

Konutların işlem maliyeti diğer mallara göre oldukça yüksektir. Yeni bir konutun satın alınması ve yeni konuta taşınması hem parasal hem de zaman olarak oldukça maliyetli işlemlerdir. Öncelikle istenilen özelliklerde ve satışa çıkmış bir konutun bulunması gerekir. Konutun bulunması konut arama faaliyetini gerektirir. Artık bu işlem genellikle Emlak Danışmanları aracılığı ile gerçekleşse de öneli bir zaman maliyetidir. Ayrıca zaman maliyetinin yanında satım alım vergisi, işlem harçları vb. parasal maliyetler söz konusudur. Boşaltılan konuta ait elektrik, su, doğalgaz, gibi sözleşmelerin iptali ve yeni konut için bu sözleşmelerin tekrar yapılması gerekecektir. Bunlar önemli parasal ve zaman maliyeti içermektedir.

Konutunuz değerini ücretsiz şekilde öğrenmek isterseniz benimle iletişime geçebilirsiniz. Alım satım ve kiralamalarda profesyonel hizmet ve destek için arayabilirsiniz.

Konut Amaçlı Emlak Pazarını Etkileyen Faktörler

nüfus

Hikmet Kanat Mart 03, 2019 0

Konut, barınma ihtiyacını doğrudan karşılayan dayanıklı tüketim malıdır. Eski zamanlardan günümüze kadar insanoğlunun yaşamında konutun önemli bir yeri olmuştur. Ülkemizde de konut hem barınma amacı hem de yatırım amacı olarak görülmektedir. Gayrimenkul Yatırım ortaklığı Derneğinin gayrimenkul araştırma raporuna göre 2023 yılına kadar konut ihtiyacı 7.5 milyon olarak öngörülmektedir.
Konut üretiminde esas olgu arz ve talep arasındaki ilişkidir.Arz yönünden konut büyük bir sermaye yatırımı gerektiren üretim malıdır. Gerek tüketim gerek üretim bakımından konutun diğer mallardan farklı özellikleri vardır. Üretilmesi için gereken zaman; uzun inşa süresi, ekonomik faktörler(arsa maliyetleri,konut kredileri,enflasyon, faiz, yapı teknolojileri)olarak sıralanabilir.
Konut talebi ise ekonomik, kültürel, politik gibi faktörlerden etkilenmekte ve konut üretiminin şekillenmesinde rol oynamaktadır.Evlilik,boşanma,eğitim,tayin, göç gibi olaylar ve hane halkının maddi gücü ve büyüklüğü,yaş,cinsiyet eğitim gibi etmenler konut talebini etkilemektedir.

Nüfus ve Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler

2018-2080 TUİK Nüfus Projeksiyonları

Nüfus artışına paralel olarak konut gereksinimi de artmaktadır.Türkiye'de nüfus artışı azalmakta ve hane halkı büyüklüklerinde de değişmeler olmaktadır.Küçülen hane halkının büyüklükleri konuta olan talebi artıracaktır.Genç yaş gruplarındaki nüfus artış azalırken, yaşlı grup nüfusu daha hızlı artmaktadır.Yaşlanmakta ve sosyo kültürel olarak değişmekte olan nüfus dağılımları, yaşlı insanlara dönük konut geliştirilmesini gerektirmektedir.

Aile büyüklüğü, çocuk sayısı,tek başına yaşama, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi demografik değişiklikler konut talebini etkilemektedir. Çocuk sayısı artıp aileler büyüdükçe daha geniş konutlara ihtiyaç duyulacaktır. Boşanma, tek başına yaşam isteği, eğitim nedeni ile ikametgah değişikliği yada yaşlı ebeveynlerin daha küçük konuta ihtiyaç duyabilirler.

Emlak pazarında faaliyet gösteren konut firmalarının inşaa edecekleri konut tiplerini belirlemede dikkate alınmalıdır.Ülkemizde özellikle 1+1 dairelere olan talebin arttığı belirtilmektedir.Bu konut tipleri, artık bekarlar için değil tek başına yaşamayı tercih edenler ve çoçuklarını yetiştirmiş 50 yaş üstü ebeveynler tarafından tercih edilmektedir. Aynı zamanda yatırım amaçlı alınan bu evlerin değer artış ve kira gelirlerinin geri dönüş hızı da yatırımcıya cazip gelmektedir.

Not: Tuik Nüfus ve Konut araştırması incelemek için buraya tıklayın

Hane Halkının gelirindeki değişmeler

Ülkemiz gibi gelir dağılımının dengesiz olan ülkeler de konut ihtiyacının fiili talebe dönüşmesi zor olmaktadır.Gelir artışı bireyleri daha kaliteli ve konforlu bir ev arayışına iterken tam tersi durumda ise daha ucuz konut talebini doğurmaktadır. Gelir düzeyine bağlı olarak konut tipi de değişmektedir. Eskiden apartman dairesinde oturan kişiler gelir artışı nedeniyle müstakil bahçeli villalarda oturmayı tercih etmektedir.

Enflasyon kredi ve iş güvencesi gibi etmenler hane halkının konut talebini etkiler.Ülkemizde konut kredilerinin hacmi diğer ülkeler göre düşüktür.Bunun nedeni vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olmasıdır. Bu derecede yüksek reel faiz ancak üst gelir gruplarınca karşılanabilmektedir.Konut kredileri alt ve orta gelir gruplarına hitap etmemektedir.Konut kredilerinde faizlerin yükselmesi konut talebinde de düşüş yaratmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Hakkında Merak Edilen Sorular

yapı

Hikmet Kanat Kasım 17, 2018 0

SORU 1: İnşaat ruhsat örneği 2. takside kadar çıkmaz ise ruhsatın çıktığı tarihten önceki taksitlerin faiz iadesi yapılacak mıdır?

CEVAP 1: 6306 Sayılı Kanun kapsamında faiz destekli krediden yararlanabilmeniz için bankanıza ibraz etmeniz gereken belgeler arasında yapacağınız yapının ruhsatının bulunması gerekir.

Yapınızın ruhsatı alınmadan ilgili bankaya faiz destekli kredi için müracaatta bulunmuşsanız ve banka size kredi vermiş ise ruhsatınızın Bakanlığımıza ibrazının yapıldı tarihte Bakanlığımız, siz taksitlerinizi ödediğiniz sürece faiz desteğini öder. Kullandığınız kredinin geriye dönük faiz desteklerini de öder.

SORU 2: Tek parselde bulunan birçok gecekondu var. Biri risk tespiti yapmış ve riskli çıkmış. Diğeri yığma yapı ve tek kat olduğu için risk teşkil etmediği için riskli raporu verilmemiş. Parselde gecekonduları olan vatandaşlar kentsel dönüşüm kapsamına dâhil olmak istiyorlar. Bu durumda ne yapılabilir?

CEVAP 2: Yapılarınızın 6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi için Bakanlığımızın lisanslandırdığı kuruluşlardan birine müracaat ederek yapılarınıza risk tespitinin yaptırılması gerekir. Yapılan inceleme sonunda yapılarınız riskli çıkarsa 6306 Sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olarak finansal desteklerden ve muafiyetlerden yararlanarak yapılarınızın dönüşümünü gerçekleştirebilirsiniz.

Tek parselde bulunan yapılardan risk tespiti yaptırıp riskli çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilir. Kanun kapsamında risk tespiti yaptırmayan veya yapılan incelemeler sonucu risksiz çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilemez.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ekinde ; (Ek:RG-2/7/2013-28695) EK- RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN ESASLAR açıkça belirtilmiştir. EK-2'de yığma binalara ilişkin hususlar da açıklanmıştır. Lisanslı kuruluş bir bina hakkında bu bina risk teşkil etmiyor diyerek risk tespiti yapmaya gerek yok gibi bir ifade kullanamaz. Çünkü bir yapının kanun kapsamında değerlendirilmesinin şartı 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli olduğunun RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN Esaslara uygun olarak incelenmesi ve sonucun raporla belgelenmesi gerekir.

SORU 3: Kiracı kentsel dönüşüm kapsamında ev alacak harçlardan muafiyetliyi bulunuyor mu?

CEVAP3: Riskli yapıdaki kiracılar kanun kapsamında kredi kullanarak konut almaları durumunda hak sahibi olarak muafiyetlerden yararlanırlar.

SORU 4: Maliklerden 1 tanesi anayasa mahkemesine dava açarak kentsel dönüşüm çalışmasını durduruyor. Bu durumda anayasa mahkemesinin kararı gelene kadar maliklerin riskli binadan çıkması gerekiyor mu?

CEVAP 4: Mahkemenin verdiği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapıda yapılacak işlemler için yürütmeyi durdurabilir. Ancak malikler riskli yapının insandan ve eşyadan tahliyesini gerçekleştirmeleri gerekir. Mahkemenin yürütmeyi hangi kapsamda durdurduğu ve riskli yapının tahliyesi ile ilgili vereceği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapının tahliyesi ile ilgili açık bir beyanda bulunması gerekir. Riskli yapının tahliyesinden sonra yıkımı veya diğer işlemler için mahkemenin sonuçlanması beklenmelidir. Riskli yapıda ikamet etmek olası bir afet durumunda can kaybına neden olabileceği için riskli yapının tahliyesi gerekmektedir.

SORU 5: Yıkılacak olan binada maliklerden biri yurt dışında olduğu için hiç bir şekilde ulaşılamıyor tebligat gitmiyor süreç ne şekilde isler o kişinin hakları kime geçer?

CEVAP 5: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tebligatların tapu müdürlüklerince öncelikle adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılması gerekmektedir.

Adrese dayalı nüfus kayıt sisteminden maliklerin adres bilgilerine ulaşılamaması halinde öncelikle adres bilgilerinin bulunabileceği kurum ve kuruluşlardan adresin temini yoluna gidilmesi, yine sonuç alınamazsa 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28 inci ve 29 uncu maddelerine göre ilanen tebligat yapılması gerekmektedir.

İkametleri yurt dışında görünen maliklere yapılacak tebligatların, tapu müdürlüklerince 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 25,25/a,26 ve 27 inci maddeleri doğrultusunda yapılması gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki maliklere Tebligat Kanunu’na göre yapılan tebligatta, tebligatın malikin eline ulaştığı kabul edilen tarihten itibaren on beş günlük itiraz süresinin beklenmesi gerekir. Yurtdışında ikamet eden malikler için tebligatın ulaşma süresi daha uzundur. Ancak riskli yapıda malik olarak yurtdışında ikamet edenlere diğer kat malikleri tarafından bilgi verilerek belgelerin takibinin elden yapılması (yurtdışındaki malikin konsolosluğa giderek tebligatını elden alması ve imza atması) süreci kısaltacaktır.

SORU 6: Risk tespiti yaptırmak istediğimiz bir bina maksimum kaç katlı olmalıdır belirlenen bir sınır var mıdır?

CEVAP 6: 6306 sayılı kanun kapsamında risk tespiti yapılacak binalarda, sekiz kata kadar olan binalarda sadece zeminden veya belirlenen kritik kattan karot alınır. Sekiz kattan fazla olan binaların risk tespiti 2007 Deprem Yönetmeliğinin 7.Bölümüne göre yapılır. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.

SORU 7: Ayrı ayrı 3 parseli bulunan vatandaşın 2/3 lük çoğunluğa ulaşması mı gerekiyor, yoksa tek 2/3 çoğunluk geçerli oluyor mu?

CEVAP 7: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi ile İlgili Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinde şu açıklamaya yer verilmiştir;

‘’(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Söz konusu 3 parselinizi tevhit(birleştirme) yaparak işlem yapmayı düşünüyorsanız üzerindeki yapıların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların her birinde ayrı ayrı olarak 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir.’’

SORU 8: Riskli yapı tespiti için lisanlı kuruluş olmak istiyor. Lisans alabilmesi için 5 yıllık süreyi kesin olarak doldurması gerekiyor mu?

CEVAP 8: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde konuyla ilgili olarak şu açık hükme yer verilmiştir: (2) (Değişik:RG-2/7/2013-28695) Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.’’

SORU 9: Müteahhitler de harçlardan muaf mıdır?

CEVAP 9: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 16. Maddesine göre: (9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Kanun kapsamında;

a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.’’ denilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında bu maddelerdeki düzenlemelere göre harçlardan muafiyet söz konusudur. Burada müteahhit veya vatandaş ayrımı yapılmamıştır, dolayısıyla muafiyet bütün olarak değerlendirilmektedir; ancak söz edildiği üzere bu muafiyet yukarıdaki madde hükümlerine göre gerçekleşir.

SORU 10: Vatandaş Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Böyle bir uygulama mümkün mü?

CEVAP 10: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 15. maddesine göre: Riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’ denilmektedir. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. 6306 sayılı kanunun amacı riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesidir. En az 2/3 çoğunluk ile yapacağınız anlaşmaya göre yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

SORU 11: Bir dairem ve işyerim var, işyerimden de kira yardımı alabilir miyim?

CEVAP 11: Afet Riski Altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun uygulama yönetmeliği;

MADDE 16 – (7) Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.’’ denilmektedir. Bu hükümlere göre daire ve işyeriniz için aynı finansal desteklerden yararlanmanız söz konusudur.

SORU 12: Vatandaş, kiracıdır. Bulunduğu bina kentsel dönüşüme dâhil olmadan önce ev aldı. 1ay sonra kirada oturduğu ev kentsel dönüşüme dâhil edildi. Bu vatandaş, 1 ay önce aldığı eve krediyi kullanabilir mi?

CEVAP 12: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında risk tespitinden sonra binanın riskli çıkması halinde kiracılara bir defaya mahsus olmak üzere Taşınma Bedeli verilir veya bir yıldan fazla ikamet ettiklerini ispat etmeleri halinde faiz destekli krediden faydalanabilirler. Kentsel dönüşüm kapsamında 1 yıldan fazla oturduğunuzu ispat edebiliyorsanız faiz destekli krediyi kullanabilirsiniz. Yalnız yeni aldığınız ev içinde kredi kullandığınızdan dolayı o ev üzerinden tekrardan size kredi verilip verilemeyeceğini anlaşmalı bankalarımızla görüşmeniz gerekmektedir.

SORU 13: Kentsel dönüşüm kapsamında çift daire üzerine 6 katli 12 daireli bir bina var. Vatandaş kira yardımı için başvuru yapmak istiyor. Her daire için ayrı ayrı başvuru yapması gerekiyor mu?

CEVAP 13: 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki malikler birden fazla bağımsız bölüm için kira yardımı müracaatında bulunurken, kira yardımına ilişkin Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek dilekçede her bağımsız bölüme ait bilgi ve belgelerin ibrazı yapılabiliyor ise ayrı ayrı müracaatta bulunulmasına gerek yoktur. Tapudan alınacak takyidat belgesinin de bir tane olması yeterlidir.

SORU 14: Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tespit ücreti kimin tarafından ödenir?

CEVAP 14: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinde;

(2) Riskli yapıların tespiti;

a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. Denmektedir.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım islerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

SORU 15: Vatandaş 2010 yılında müteahhitle anlaşma yapmıştır. Şuan kentsel dönüşüm kapsamında binayı yenileyeceklerdir. Bu sözleşme geçerli oluyor mu? Yoksa yeniden sözleşme yapılması mı gerekmektedir?

CEVAP 15: Bir yapıya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Yapıya risk tespiti yaptırdıktan sonra, risk tespitinden önce yapılacak uygulamalar (sözleşme) ayni şekilde uygulanacak ise, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun Kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

SORU 16: Vatandaşın 2 dönümlük arazisi vardır ve bu arazi üzerinde 2 katli küçük bir işyeri bulunmaktadır. Risk tespiti yaptırmış ve İl Müdürlüğü tarafından arazinin m2'si büyük olduğu için Bakanlığa yazı gönderilmiş uygun görüş yazısı beklenmektedir Bakanlığa görüş yazısı gönderileli bir ay olmuş. Kentsel dönüşüm kapsamında is yeri küçük, arsa m2'si büyük olduğu için kentsel dönüşümden yararlanmak için m2 sınırlaması var mıdır?

CEVAP 16: 6306 sayılı kanunda kentsel dönüşümden faydalanmak için herhangi bir metrekare sınırlaması bulunmamaktadır. Kanun kapsamında yapılan tespit sonucu yapıların riskli çıkması, kanunun getirdiği haklardan faydalanabilmek için yeterli olacaktır.

SORU 17: Ayni parsel üzerinde 5 blok bulunuyor.4 ü kentsel dönüşümü kabul edip çoğunluğu sağlıyor. Bir blokta 2 malik kabul ediyor.8 malik kabul etmiyor. 3/2 çoğunluk blok üzerinden mi değerlendiriliyor yoksa parsel üzerinden mi değerlendiriliyor?

CEVAP 17: Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde bu yapılara ayrı ayrı risk tespiti yapılır, her bir yapı için ayrı ayrı 3’te 2 çoğunluk sağlanmaya çalışılır. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın, risk tespiti yaptırmayan yapının bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise ifrazına gidilir. İfrazı mümkün değil ise yapının bütünlüğü korunarak uygulama yapılabilir, tapu kütüğüne ise sadece riskli yapılar için risklidir belirtmesi işlenir.

SORU 18: Vefat eden malikin yasal varislerinden 6 tanesi dönüşüme katılmak istiyor.2 tanesi katılmak istemiyor. Arsa tapusu mevcuttur. Veraset ilamı çıkartılmamıştır. Risk tespiti yaptırarak dönüşüm gerçekleştirilmesi için ne yapılması gerekiyor. Dönüşüm kararı alınınca katılmak istemeyenlerin hakları ne olacak?

CEVAP 18: Öncelikle veraset ilamı ile birlikte tapuda haklarınızın paylaşımını yapmalısınız. İşlemleri yapabilmeniz için sizin malik olarak tapuda görünmeniz gerekir. Risk tespiti yaptırarak 6306 sayılı kanuna, evinizin riskli çıkması durumunda dâhil olabilirsiniz. Öncelikle tüm hak sahipleri olarak dönüşüme katılmayı kabul etmelisiniz. Oybirliği sağlanamadığı takdirde 3’te 2 çoğunluk sağlayarak ta dönüşüme katılabilirsiniz. Riskli yapının yıkılıp yeniden dönüştürülmesi konusunda anlaşma sağlayamadığınız 3’te 1’lik kısımda kalan maliklerin hakları öncelikle 3’te 2 de kalan kısma açık artırma usulü ile satışı sağlanır, satış gerçekleştirilemez ise bu haklar kamulaştırılır.

SORU 19: 190 m2 arsamız var arsanın içinde 100 m2 kagir bir binamız var. Kentsel dönüşüm kapsamında binamı yıktığım takdirde 100 m2’lik evinin yerine kaç m2’lik ev yapabilirim?

CEVAP 19: Binanıza risk tespiti yaptırarak kentsel dönüşüme dâhil olduğunuz takdirde mevcut arsanıza yeni binanızı yapabilirsiniz. Yenileyeceğiniz yapı için 100m2 ye 100m2 şartı yoktur. Bağlı bulunduğunuz belediyeniz size imar verdiği oranda binanızı yenileyebilirsiniz. Mahallinizdeki imar Konusunu belediyenizle görüşebilirsiniz.

SORU 20: Müteahhit olarak binayı kentsel dönüşüm kapsamında yıkmıştır. Binayı yaptıktan sonra maliklere verilecek kısmın verildiğini ve müteahhit olarak kendine kalan kısmın tapusunu kendi adına aldığını bildirdi. Vatandaş, müteahhit olarak üzerine kayıtlı olan daireleri satarken tapunun istediği harçlardan kentsel dönüşüm kapsamında muaf mıdır?

CEVAP 20: 6306 sayılı Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında riskli yapının yenilenme sürecinde, riskli yapının alım ve satım işlerinde harçlardan muafiyet vardır. Ancak riskli yapı risksiz hale geldikten sonra yapılan satış işlemlerinde harçlardan muafiyet yoktur.

SORU 21: Vatandaş kentsel dönüşüm kapsamında kredi yardımı aldığında inşaatın her aşamasında alabilir mi yoksa başladığında mı almak zorundadır?

CEVAP 21: Eviniz risk tespiti sonucu riskli yapı olarak belirlenmişse 6306 sayılı kanun kapsamında hak sahibi sayılırsınız, Bakanlığımızın sağladığı finansal desteklerden faydalanabilirsiniz. Bu hakkınızı kullanmanız için belirlenmiş bir süre bulunmamaktadır ancak, faiz desteğine başvuru yapacağınız tarihte 6306 sayılı kanunun yürürlükte olması gerekir ki, 6306 sayılı kanun kapsamında haklardan faydalanmanız mümkün olsun.

SORU 22: Maliye bakanlığına ait kamu binası lojmanlarında oturan (memur) kiracılar defaten kira yardımı alabilirler mi ayrıca kurum ve orda oturan kiracılar hangi haklardan yararlanabilir?

CEVAP 22: Riskli yapıda oturan kiracılar taşınma yardımı alabilirler, taşınma masrafı iki kira bedeli kadardır, geri ödemesizdir. Riskli yapıda bir yıldan fazla oturan kiracılar talep etmeleri halinde faiz destekli krediden faydalanabilirler.

Kaynak: http://181.csb.gov.tr/kentsel-donusumde-merak-edilen-sorular-haber-14151

Dünyada Emlak Sektörünün Gelişimi

kredi

Hikmet Kanat Kasım 10, 2018 0

Emlak sektörü, sanayi devrimiyle işçi sınıflarının oluşması ve kentlere göç etmeleriyle birlikte sektörün temelleri atılmaya başlandı. Avrupa'da 19. yüzyılda işçi sınıfı daha iyi yaşam sürdürebilmeyi amaçlamış. Bu sebeple daha iyi konutlar talep edilmiş.İlk üretilen konutlar küçük yapılıp düşük fiyatlandırılmış.

1933 yılında modern mimarlığın kurucu isimlerinden mimar Le Corbusier tarafından yazılan Atina Antlaşması ile kentsel planlama önem kazandı. Burada önemli olan , konutun sadece yapı olarak değil bir yaşam alanı sosyal statü, iletişim, güvenlik, ulaşım kolaylığı sağlamış olmalıdır.
Emlak sıkıntısının yaşandığı 21. yüzyıl başlarında emlağın yapısını sadece fiziksel öğe olarak değil kişsel kurumsal alanlar, güvenlik, yapısal sağlamlık, ısıtma havalandırma, temel altyapı, çevresel kalite gibi faktörlerin oluşturduğu bir bütün olarak değerlendirmek gerekir.

Dünyada Emlak Sektörünün Gelişim Süreçi

Amerika'da yaşanan konut kredilerinin Gayri Milli Hasıla içindeki payının %54 civarında olması yaşanan krizi doğrudan etkilemiştir.Konut fiyatları düşmüş ve birçok sektör etkilenmiş bunun sonucunda işsizlik artmıştır
1996-2004 yılları arasında :
Krediler araştırılarak çok kısıtlı bir gruba verilmiştir
En çok dikkat edilen ise bireylerin gelirlerini belgeleyebilmesi olmuştur.
Emlak fiyatlarının yükselmesi konutların değer kazanmasına bu da kredi borçlarını ödeyemeyecek durumda olanların evlerını satarak hem borçlarını ödemişlerdir hem de kazanç sağlamışlardır.
Bu durum da konut almak isteyenleri cesaretlendirmiş gelirleri düşük olsa bile yüksek faiz ödemeyi razı olmuşlardır.
2004-2006 yılları arasında konut kredilerinin %21'i riskli kişilere verilmiştir ve bu bireyler kredileri geri ödeyememişlerdir. Bankalar bu konutları el koymaya ve satmaya başlamıştır. Bu tür konutlara foreclosure denilmektedir.
2011 yılında ki Amerikan ekonomisinde ki durgunluk Avrupayı ve diğer bölgeleri etkilemiştir.Buna Çin ve Hindistan ekonomisinde ki yavaşlama da eklenince tüm dünyayı etkileyen ekonomik durgunluk emlak sektörünü de etkilemiştir.

Kaç Çeşit Emlak Türü Vardır? Neye Göre Ayrılır?

ticari

Hikmet Kanat Eylül 09, 2018 0

Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanmaktadır. Bu sınıflandırma yapılırken tüketici beklentileri, gayrimenkülün özellikleri, yatırım fırsatları, yasal zorunluluklar ve diğer etmenler dikkate alınmaktadır. Şu şekilde sınıflanırlar :

Konutlar
Ticari Amaçlı Emlaklar
Endüstriyel Amaçlı Emlaklar
Tarıma Yönelik Emlaklar
Özel Amaç Teşkil Eden Emlaklar

1) Konutlar

Özel kullanıma hitap eden temel barınma ihtiyacı için yapılmış her türlü emlağı kapsar.Kiralama, satma ve devredilme özellikleri de bulunan konutlar pazar payı önemli olan ve sektöre hızlanma kazandıran ürün şeklidir.

2) Ticari Amaçlı Emlaklar

Ticari amaçlara yönelik alım satımı kiralaması yapılan emlak türleridir.Özellikle emlağın yatırım özelliği ve değeri ön plandadır.Ticari amaçlı emlaklar için bu özellik önem arz etmektedir.Bu açıdan bakıldığında konutta ticari amaçlı olabilmektedir. Değiş tokuş işlemlerinin olduğu durumlar da ticari amaçlı emlaklar sınıfına girer.

3) Endüstriyel Amaçlı Emlaklar

Üretim, depo, ve dağıtım gibi kanalarında kullanılan tesisler, işletmeler, varlıklar taşınmazlar ve bunlarla ilgili ürünleri kapsamaktadır. Bunlara örnek olarak fabrikalar, üretim merkezleri, depolar,ürün üretimine destek olan taşınmazlar.

Genel de ürünler endüstriyel emlaklarda üretilir, ticari emlaklarda da satışı olur.

4) Tarıma Yönelik Amaçlar

Tarım ve tarıma yönelik süreçlerde kullanılan tüm emlak ürünlerini kapsar.Tarlalar, bağlar, bahçeler, çiftlikler gibi tarım faaliyetlerinin gerçekleştiği emlaklar bu sınıfa girer.

Aynı zamanda tarıma yönelik bazı emlak ürünlerinin daha sonraki yıllarda diğer emlak ürünleri olan ticari amaçlı konut , endüstri amaçlı emlaklar kapsamında kullanılması mümkündür..Mesela günümüzde 2B arazilerinin satışa çıkarılması, tarıma yönelik bazı arazilerin kamulaştırılması süreci buna benzer örneklerdir.

5) Özel Amaç Teşvik Eden Emlaklar

Bu sınıflandırmaya giren emlaklar; okullar ,ibadethaneler, mesleki kurs yerleri, golf sahaları, oteller gibi özel amaçlara hitap eden, birbirine çok benzemeyen alım satımı sık sık yapılmayan emlak türleridir. Özel amaç teşkil eden emlakların değerlerinin hesaplaması da zordur.

Emlak Sözlüğü

Hakkımda - Hikmet Kanat Kimdir?

İletişim Formu

İzmir İle İlgili Yazılar

Diğer Yazılar

İzmir'de Konutlar Yüzde 15 Daha Değerli

yatırım

Hikmet Kanat Ocak 18, 2018 0

Emlak Endeksi verilerine göre İzmir'de satılık konut fiyatları 2017 yılı boyunca değerlendi. 5 büyük il arasından Bursa'dan sonra en çok değerlenen il oldu. Bir yıl önce satılık konut metrekare ortalaması 2.419 TL iken 2017 sonunda %15 artışla 2.789 TL'ye yükseldi. Amortisman süresinin 19 yıl olduğu İzmir'in Dikili ilçesi son bir yılda %29 artışla en çok değerlenen ilçe oldu.Son bir yılda Bergama dışında hiçbir ilçede satılık konut fiyatları düşmedi.En kısa amortismana sahip olan ilçe 7 yıl ile Çeşme oldu.

Fiyatların Arttığı İlçeler

Dikili.............................%29
Güzelbahçe....................%28
Narlıdere........................%27

Fiyatların Düştüğü İlçeler

Bergama........................% -4

En Kısa Amortisman Süreleri

Çeşme.............................7 yıl
Konak............................17 yıl
Bergama,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,18 yıl

Reklam

Hot

Sponsor

Tags

Extra Ads

Bu Blogda Ara

Post Top Ad

12 Aralık 2020

Loft Dairelerin Özellikleri

İzmir Bornova Bayraklı bölgesindeki bazı loft daire projeleri şunlardır:

30 Ekim 2020

Konutun İşlevi Nasıl Olmalı? Konut Türleri ve Özellikleri Nelerdir?

Konut Türleri Nelerdir?

02 Şubat 2020

02 Kasım 2019

23 Ekim 2019

03 Ekim 2019

04 Ağustos 2019

04 Nisan 2019

Konut Talebini Etkileyen Faktörler

Konut Piyasasının Başlıca Aktörleri:

01 Nisan 2019

Konutun Özellikleri

03 Mart 2019

Nüfus ve Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler

Hane Halkının gelirindeki değişmeler

17 Kasım 2018

10 Kasım 2018

Dünyada Emlak Sektörünün Gelişim Süreçi

09 Eylül 2018

1) Konutlar

2) Ticari Amaçlı Emlaklar

3) Endüstriyel Amaçlı Emlaklar

4) Tarıma Yönelik Amaçlar

5) Özel Amaç Teşvik Eden Emlaklar

18 Ocak 2018

Fiyatların Arttığı İlçeler

Fiyatların Düştüğü İlçeler

En Kısa Amortisman Süreleri

Post Top Ad

Social

Recent

Popular

Comments

Archive

İletişim Formu