Mia'nın Açılımı

Büyük kentlerde, kent merkezlerinde ticaret yoğunluğunun olduğu bölgelere, Merkezi İş Alanı kısaca Mia denilmektedir. Bu bölgelerde genellikle plazalar, ofisler, rezidanslar gibi yapılar yer alır. Kent merkezinde yer alan Merkezi İş Alanları, ulaşım açısından da kolay ve merkezi bir konumdadır.

Merkezi İş Alanı (MİA), sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu alanın tanımı, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre düzenlenmiştir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde Merkezi İş Alanı şöyle tanımlanmıştır:

"İmar planlarında yönetim, sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, iş hanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir."

Merkezi İş Alanlarında genel olarak yapılaşma fazladır. Bu alan aynı zamanda kentteki en yüksek yapıların yer aldığı bölgeyi de oluşturur. Bu tür bölgelere Gökdelenler Bölgesi de denir. Mia'lar genel itibari ile bulundukları bölge ve çevresine rant getiren yapılardır. Diğer arsalara göre arsa değerleri çok yüksektir. Bir arsaya Mia imarının gelmesi, arsa değerinin yüzlerle çarpılması manasına gelir.

Merkezi iş alanlarının genel özellikleri nedir?

1. Kent merkezinde yer alır.

2. İdari yapıları fazla olur.

3. Birbirine yakın fonksiyonlar aynı alanda toplanır.

4. Kiralar yüksektir.

5. Yaya ve araç trafiğinin en yoğun olduğu yerdir.

6. Ulaşımın merkez noktasıdır.

7. Hizmet sektörünün en yoğun olduğu bölge burasıdır.

8. Yapılaşma yoğunluğunun en fazla olduğu alandır.

9. Arazi değerleri bu alanda yüksektir.

10. Çalışma ve alış-veriş için cazibe merkezleridir.

11. Ulaşım Mia’lara göre düzenlenir.

İzmir Merkezi İş Alanı (Mia) Bölgesi Neresidir? Nasıl Ulaşılır? Hangi Projeler Bulunur? Hangi proje İzmir'in en yüksek binası?

İzmir’de Mia Bölgesi Bayraklı ilçesi sınırları içerisindedir. Bayraklı adalet ve mansuroğlu mahalleleri mia bölgesindedir. İzmir Adalet sarayının bulunduğu lokasyon merkezi iş alanıdır(mia). Bu yarıçaptaki binalar çok yüksek katlı olduğu için gökdelenler bölgesi de denilmektedir. Bu bölgede, ağırlıklı olarak avukatların ofisleri bulunur. Bunun yanında mali müşavirler, doktorlar, güzellik merkezleri, diyetisyenler, estetisyenler, psikologlar, emlak ofisleri, ithalat ihracat firmaları gibi birçok sektörden şirketlerin ofisleri bulunmaktadır. 

Bu bölge değerli olduğu için birçok firmada projelerini bu bölgeye kaydırmıştır. İlk olarak bu konumda 2014 yılında İzmir çapında ses getiren Folkart Towers projesi olmuştur.  Zamanla Folkart gibi Avcılar, Kılıçoğlu, Lider Centrino, Martı Tower, Mistral, Ege Perla, Kahyaoğlu plaza, Megapol Plaza, Trademark Tower Osmangazi, Ontan Modda, Bornova Mia Suits, Bayraklı Tower gibi büyük çaplı plaza ve iş merkezi projeleri yapılmıştır. Bu bölge içinde Biva Towers, Mahall Bomonti ve İzkaPort Salhane projeleri de devam etmektedir. 240 metre yüksekliğinde 58 katlı yapılan Mahall Bomonti, bittiğinde İzmir'in en yüksek binası olacaktır.

• Şehrin Özellikleri: Tarihi,konumu,coğrafi yapısı,sosyal yapısı,nüfus dağılımı,ekonomik verileri
• Bölgenin Özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkanları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları
• Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa(büyüklüğü, topoğrafisi, toprak ve yaraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı,arsa planı), bina(kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları,zemin planları,genel analiz ve görsel cazibe),arsanın kullanıma ilişkin yasal düzenlemeler(tapu kısıtlamaları,vergi oranı,kadastro,arsa ve binalar)

Ticari gayrimenkul piyasasını, perakende, ofis ve sanayi piyasası olarak ayırabiliriz. Perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler;

• Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,
• Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,
• Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,
• Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,
•  Piyasadaki perakende boşluk oranı,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
•  Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
•  Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen özelliklerdir (kiracı karması, imaj, marka vb). Ofis piyasasını etkileyen faktörler;
•  Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
•  İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
•  Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
•  Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
•  Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
•  Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
•  Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
•  Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

Sanayi tesisleri olarak nitelendirilen gayrimenkuller oldukça değişik şekillerde oluşmaktadır. Bunlar farklı üretim birimleri barındıran organize sanayi olabileceği gibi fabrika, imalathane, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler olarak değerlendirilir.

Sanayi Piyasasını Etkileyen Faktörler:

• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,

• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,

• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,

• Toplam istihdamdaki büyüme, • Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),

• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,

 • Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, teçhizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır. Bu nedenle farklı disiplinlerdeki uzmanlar ile ortaklaşa yapılacak çalışmalarda, arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenler de dikkate alınmaktadır. Sanayideki üretimin çeşitliliği dolayısıyla çok fazla sayıda kalem ve değişkenin olduğu bu tür tesislerin değerlemesi için gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı yöntemlerin de kullanılmaktadır.

Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır. Sanayi tesislerinin değerlemesinde en sık kullanılan yöntem net faaliyet geliri yaklaşımıdır. Bu yaklaşıma göre ticari gayrimenkul sahibinin gelir-gider durumu hazırlanan finansal tablolardan veya beyannamelerden incelenmelidir.

1923-1945 Dönemi

1953-1960 Dönemi

1. Konutlar
2. Ticari Amaçlı Emlaklar
3. Endüstriyel Amaçlı Emlaklar
4. Tarıma Yönelik Emlaklar
5. Özel Amaç Teşkil Eden Emlaklar

1) Konutlar

2) Ticari Amaçlı Emlaklar

3) Endüstriyel Amaçlı Emlaklar

4) Tarıma Yönelik Amaçlar

5) Özel Amaç Teşvik Eden Emlaklar